איחור במסירת דירה – כל מה שרציתם לדעת
רכשתם דירה מקבלן ותאריך המסירה נדחה ונדחה ללא קבלת פיצויים מהקבלן? במאמר זה תוכלו ללמוד מהם הפיצויים המגיעים לכם על פי חוק בגין איחור במסירת הדירה, ומה ניתן לעשות כאשר הקבלן מסרב לשלם
רכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר שאדם עושה בחייו. לכן, ישנה חשיבות רבה למועד המסירה של דירה אותה רוכשים מקבלן. תהליך בניית הדירה אורך זמן רב, והרוכש נדרש לשלם על הדירה החדשה סכום משמעותי מראש, עוד לפני שקיבל את המפתח. לעיתים קרובות הוא מתמודד עם תשלומים לקבלן יחד עם תשלומי שכירות או משכנתא על הדירה שבה הוא מתגורר.
איחור במסירת דירה עלול להוביל לנזק רב לרוכש הדירה – לגרום לאובדן כספי, להותיר אותו ללא קורת גג לזמן בלתי ידוע ולעוגמת נפש, תחושת חוסר אונים וחוסר ודאות. אם גם אתם מתמודדים עם איחור במסירת דירה, כדאי שתדעו כי מדינת ישראל חוקקה את חוק המכר שמסדיר את החובות של הקבלן כלפי רוכש הדירה. סעיף 5 לחוק המכר קובע כי הקבלן נדרש לשלם פיצויים לרוכשים בגין איחור במסירת הדירה. אם הקבלן מסרב לשלם את מלוא הפיצויים המגיעים לרוכש על פי החוק, ניתן וצריך להגיש תביעה נגד הקבלן לקבלת מלוא הפיצוי המגיע לכם על פי חוק.
חוששים להגיש תביעה נגד הקבלן לפני מסירת הדירה? בית המשפט מגן עליכם
ישנם רוכשי דירות הנמנעים מלהגיש תביעה נגד הקבלן לקבלת הפיצויים המגיעים להם על פי חוק. זאת, מתוך חשש כי הקבלן יעכב עוד יותר את מסירת הדירה בשל התביעה שהוגשה נגדו. חשוב לדעת כי תביעת פיצויים נגד הקבלן בגין איחור במסירת דירה, לא תעכב את מסירת הדירה. מעבר לכך, גם אם הדירה כבר נמסרה לכם אך לא קיבלתם פיצויים בגין האיחור במסירה, תוכלו לחתום על קבלת הדירה באמצעות "חתימה תחת מחאה" ולהגיש בכל זאת תביעת לכל הפיצויים המגיעים לכם.
ומה עושים במקרה בו הקבלן מוכן לשלם לכם פיצויים חלקיים בתמורה לכך שתחמו על טופס כתב ויתור על תביעת פיצויים? גם אם הקבלן אילץ אתכם לחתום על כתב ויתור, הרי שלטופס שכזה אין תוקף משום שהוא מנוגד לסעיף 5 בחוק המכר. הוראות סעיף זה הינן קוגנטיות, כלומר שלא ניתן להתנות עליהן, וכל חוזה שמנוגד להוראות אלו, גם אם נחתם על ידי הרוכשים מרצון, הוא חסר תוקף.
אם קיבלתם פיצויים מהקבלן בסכום נמוך ממה שמגיע לכם או לא קיבלתם פיצויים כלל, טופס כתב ויתור אינו מונע מכם להגיש תביעת פיצויים נגד הקבלן.
מקרה שכזה הובא לבית המשפט לאחרונה, כאשר דיירי פרויקט "גינדי מגדלי הלאום" בראשון לציון הגישו תביעת פיצויים נגד חברת "גינדי החזקות" בגין איחור במסירת הדירות. החברה שילמה לדיירים פיצוי חלקי והתנתה את הענקת הפיצויים בחתימה של הדיירים על כתב ויתור. הדיירים הביעו את מחאתם בעל פה ובכתב במסגרת אותו כתב ויתור עליו חתמו כתנאי לקבלת הדירה.
השופטת עידית ברקוביץ' קבעה שגינדי אילצה את הדיירים לחתום על טופס הויתור כדי לקבל חלק מהפיצויים ולכן "הטופס אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית". מעבר לכך, השופטת הדגישה כי גם אם הדיירים היו חותמים מרצון ובהסכמה מלאה, הרי שהטופס הזה אינו תקף משום שהוא מציע פיצוי מוקטן ולא את סכום הפיצויים המלא כפי שמעוגן בסעיף 5 לחוק המכר. "ככל שמגיע למי מהתובעים סך גבוה מהסכום שקיבלו, אז אין בכוחו של טופס חישוב הפיצויים כדי לחסום אותו מלתבוע את המגיע לו", כך לדברי השופטת.
בפרויקט מגדלי דויד קבע משרד הבינוי והשיכון, ממש עכשיו בחודש אוגוסט 2021 כי חוק המכר מגן באופן מלא על רוכשים מקבלן במקרה של איחור במסירת דירה: "מדובר בחוזה שבין הקבלן לבין הרוכשים, לרבות תאריך מוגדר למסירת הדירות. במקרה של איחור במסירת הדירות, מוגנים הרוכשים בהתאם להוראות חוק המכר ועליהם לפעול לפיו. סעיף 5א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מסדיר את נושא הפיצויים המגיעים לרוכש דירה בשל איחור במסירת הדירה". לכתבה המלאה לחץ כאן
אם כן, ראינו כי אין לכם סיבה לחשוש מהגשת תביעת פיצויים נגד הקבלן בגין איחור במסירת דירה, ושהחוק נמצא לצידכם.
מתי לקבלן מותר לאחר במסירת דירה?
לפי חוק המכר, לקבלן מותר לאחר במסירת הדירה מבלי לשלם פיצוי כלשהו לרוכשים, אם האיחור נובע מסיבות שאינן בשליטתו והסיכון לכך שהן התרחשו אינן מוטלות עליו. מדובר בנסיבות המוגדרות כ"כוח עליון" כדוגמת מצבי מלחמה, מחסור ארצי בחומרי בנייה וגיוס כללי.
שימו לב כי משבר הקורונה לא מהווה עילה לאיחור במסירת הדירה ללא תשלום פיצויים לרוכשים. בנוסף, מקרים של איחור במסירת דירה שנובע מהתנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט, או התקשרות של הקבלן עם גורמים מבצעים של הפרויקט שגרמו לאיחור במסירה כמו אדריכלים, מהנדסים, יועצים או קבלני משנה אחרים -אינם מהווים הגנה משפטית לקבלן. עליו לשאת בפיצויים שהשיעור שלהן נקבע בחוק המכר.
כמו כן, כדאי לדעת כי אם ביקשתם לערוך שינויים כלשהם בדירה, הקבלן יכול לדחות את מועד מסירת הדירה. אם אתם מעוניינים בשינויים בדירה, יש להוסיף נספח לחוזה המכר לגבי אילו שינויים מצדיקים איחור במסירת הדירה, מהי האחריות של הקבלן לביצוע השינויים ומהו מועד המסירה החדש לאור השינויים הנדרשים.
אם הקבלן איחר במועד מסירת הדירה בנסיבות אחרות שאינן מהוות הגנה עבורו, עליו לשלם פיצויים.
אילו פיצויים מגיעים בגין איחור במסירת דירה?
סעיף 5 לחוק המכר קובע, קבלן נדרש לפצות את רוכש הדירה אם קיים איחור של יותר מ-60 יום ממועד מסירת הדירה שנקוב בהסכם המכר. כלומר, לפי החוק, הקבלן נהנה מתקופת "גרייס" של 60 יום שבמהלכם הוא יכול להתעכב במסירת הדירה מבלי לפצות את הרוכש.
אלא שלאחר 60 יום של איחור ממועד המסירה, הוא נדרש לשלם פיצויים מבלי שהרוכש צריך להוכיח שנגרם לו נזק. שיעור הפיצויים הוא עבור כל חודש או חלק ממנו ממועד המסירה שנקבע בחוזה ועד למסירה הדירה בפועל לרשות הקונה. לחילופין, אם נקבע בחוזה המכר שיעור פיצויים אחר ממה שמצוין בחוק, הרי שהקבלן יצטרך לשאת בשיעור הפיצויים הגבוה מבין השניים. זהו לשון סעיף 5 בחוק המכר:
5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.”
להלן שיעור הפיצויים המגיע לרוכשים על איחור במסירת דירה:
1. סכום ששווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום שלה כפול 1.5 – מהתקופה של האיחור ממועד המסירה החוזי ועד שמונה חודשים מאותו מועד.
2. סכום ששווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום שלה כפול 1.25 – מהתקופה שמתחילה תשעה חודשים לאחר מועד מסירת החוזה ואילך.
על הקבלן לשלם את הפיצויים בסוף כל חודש עבור כל חודש. אם איחר יותר מ-60 ימים ממועד המסירה החוזי, עליו לשאת בפיצויים גם עבור אותם 60 הימים באופן רטרואקטיבי.
מה עושים אם הקבלן מסרב לשלם פיצויים?
לצערנו, מרבית הקבלנים אינם ממהרים לשלם פיצויים לרוכשים בגין איחור במסירת הדירה, ומסתתרים מאחורי טענות הגנה של "כוח עליון".
אם אתם מתמודדים עם איחור במועד המסירה והקבלן מסרב לשלם את הפיצויים שנקבעו בחוק, תוכלו להגיש נגדו תביעה לקבלת הפיצויים.
במסגרת התביעה, עורך הדין אומד את הנזק שנגרם לכם, מחשב את שיעור הפיצויים לו אתם זכאים, אוסף ראיות שונות המעידות על איחור במסירת הדירה כמו התכתבות שלכם עם הקבלן ומגיש תביעה.
מה עושים אם לאחר האיחור הדירה מוכנה למסירה?
אם הדירה כבר מוכנה למסירה, אך הקבלן מסרב לשלם לכם פיצויים בגין תקופת האיחור במסירת הדירה, ניתן לקבל את הדירה באמצעות "חתימה תחת מחאה". זוהי חתימה שבמסגרתה אתם מציינים בכתב כי אתם מקבלים את הדירה, מבלי שהדבר גורע מהזכויות שמגיעות לכם.
כלומר, גם לאחר שנכנסתם בשעה טובה לדירה, תוכלו עדיין להגיש תביעה נגד הקבלן על התקופה של האיחור במסגירה שעבורה לא שילם לכם פיצויים.
אילו פיצויים נוספים ניתן לקבל?
מעבר לפיצויים הקבועים בחוק המכר, ניתן להגיש תביעה לפיצויים נוספים עבור נזקים שנגרמו לכם כמו אובדן ימי עבודה ועוגמת נפש. כדי לקבל את כל הפיצויים שמגיעים לכם, חשוב לפנות לעורך דין המתמחה בנושא.
לסיכום, אין ספק שאיחור במסירת דירה הוא מצב בעייתי מאוד עבורכם הרוכשים. אתם נאלצים להתמודד עם אובדן כספי רב על תשלומי שכירות או משכנתא, ועם תחושה נוראית של חוסר ודאות לגבי מועד מסירת הדירה אותה רכשתם במיטב כספכם. כדי לצמצם את הנזק, חשוב שתקבלו את הפיצויים ואת מלוא הזכויות שמגיעות לכם. משרד עורך הדין גיא סרוסי ישמח להעניק לכם ייעוץ משפטי ולטפל עבורכם בתביעה נגד הקבלן. יש לנו ניסיון רב מול קבלני בניין ובגביית כספים, ואנו נפעיל את מירב מאמצנו על מנת שתקבלו את הפיצויים להם אתם זכאים.
