יזמית פרויקטים תמ"א 38 עקצה לקוחות בעשרות מיליוני שקלים

עו"ד גיא סרוסי על חשיבות הליווי המשפטי בפרויקטים להתחדשות עירונית: "סוף מעשה במחשבה תחילה"

בואו נקרא לילד בשמו. עקיצות בענף הנדל"ן הן לא נדירות, לצערנו. העיקרון כאן הוא תמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, או כמאמר הקלישאה הידועה – אלף חכמים יתקשו להוציא אבן שטיפש השליך לבאר.

אין להקל ראש בליווי המשפטי בפרויקטים נדל"ניים בכלל, ובפרויקטים להתחדשות עירונית בפרט. התחדשות עירונית היא עתירת סיכון ובמיוחד פרויקטים לפי תמ"א 38. בעלי הנכסים, כמו גם גורמי המקצוע שמתקשרים עם היזם או הקבלן, חייבים לעמוד על כך שיבוצעו בדיקות מקיפות לפני החתימה ולאחר היציאה לדרך.

ברגע הראשון שבו בעלי הנכסים (או אנשי המקצוע) מרגישים "שמשהו חשוד" הם חייבים לעבור ממצב פאסיבי לאקטיבי. אם תרצו, מהגנה להתקפה.

ככל שהרכבת תיעצר מהר יותר, כך הנזק הסופי יקטן בהתאמה. כמשרד שעוסק בתחום אני יכול לומר מניסיון שחשוב לפעול מהר כשמריחים שדברים קורים לא כשורה. ממש לפעול מיד. כך ניתן יהיה למנוע הברחת נכסים שמהם הנושים יוכלו להיפרע. ככל שהזמן יחלוף, הסיכוי שהחברה תרוקן מנכסיה עולה, ולכן לממד הזמן והפעולה האקטיבית יש משמעות רבה.

לפני סיום נעשה קצת סדר ונציג כמה נקודות חשובות שיכולות לסייע בעולם ההתחדשות העירונית ותמ"א 38:

• בדיקה איכותית ומעמיקה אודות הקבלן/היזם – חשוב לבצע בדיקה מעמיקה ואיכותית אודות היזם והקבלן. שימו לב שגם משרדים יוקרתיים במרכז תל אביב או אתר אינטרנט מכובד אינם ערובה להצלחה. במקרה של חברת קדם, לפי תחקיר דה-מרקר, דיירים "נפלו בפח" לאחר שהוצגו להם הסכמים מפורטים, תסריטים לגבי הדירות העתידיות, אישורים על היתרי בנייה ועוד. אחד הדיירים, הלום קרב ממלחמת יום הכיפורים, סיפר שנציגי החברה לא בחלו במעשיהם ומצאו נתיבות לליבו דרך סיפורו האישי על בסיס היכרויות משותפות עם גורמי מפתח באיגוד נכי צה"ל. הבדיקה המשפטית המעמיקה של היזם/הקבלן צריכה אפוא להתמקד במספרים, נתונים ותוצאות מוכחות. למשל, יציבות פיננסית מוכחת, וותק, פרויקטים שנמסרו ואוכלסו וכדומה.
• ליווי בנקאי בלבד – כפי שצוין לעיל, חלק ניכר "מהעוקץ" במקרה של קדם היה נעוץ באופן מימון הפרויקט על ידי הסכמי הלוואה ולא בליווי בנקאי מסודר. במידה שאין ליווי בנקאי, שקלו היטב אם אתם מוכנים להתקשר בעסקה. חשוב בעניין זה שלא להתפשר. ליווי בנקאי מאפשר לבצע בדיקה מעמיקה של הקבלן או היזם על ידי הבנק שבוחן באופן מקצועי ומקיף הן את היכולות הכלכליות של היזם/הקבלן והן את הכדאיות של הפרויקט בפועל. על פי רוב, הבנק לא יעניק ליווי בנקאי ליזם שאיננו מציג לפחות 18% רווח. אין מדובר בעניין של מה בכך שכן קיים מרחק קצר מאד בין קריסה כלכלית להסתבכות פיננסית של היזם (בגלל, למשל, מיתון או ירידת מחירים). מהותי מאוד.
• הבטחות מפליגות/ריביות גבוהות נורות אזהרה – אחד המאפיינים הבולטים של ההתנהלות של קדם מול הרוכשים ובעלי הדירות הייתה, לכאורה, בהצגת הבטחות מפליגות ובלתי הגיוניות. למשל, הסכמי הלוואה עם ריביות של 20% ואפילו 75% במקרה אחד לפחות שדווח בתחקיר דה-מרקר. בנוסף הוצגו לוחות זמנים "לא הגיוניים" של 18 חודשים למפתח כאשר המשך הממוצע של פרויקט תמ"א 38 עומד על כ-30 חודשים. זכרו שככל שההבטחות הן מפליגות יותר, כך צריך לגדול בהתאמה החשד הסביר.
• לא מתפשרים על ערבויות ובטוחות – מומלץ, בלשון המעטה, שלא להתפשר על ערבויות ובטוחות בפרויקטים של תמ"א 38. למשל, ערבות ביצוע וערבות בדק בתמ"א 38/1, ובתמ"א 38 בעיקר ערבות חוק המכר, ערבות דמי שכירות, ערבות בדק, ערבות רישום וערבות לגבי תשלום מס שבח.

יש לכם שאלות נוספות על "מקרי עוקץ פוטנציאליים" או נפילות בפרויקטים נדל"ניים? מצאתם את עצמכם משלמים סכומי עתק והפרויקט תקוע? משרדנו ישמח לענות על כל שאלה, כולל במקרים דחופים.