עדכון רשות המיסים למדרגות מס רכישה ברכישת דירה

מס הרכישה החדש – מה השתנה?

כבכל שנה, רשות המיסים פרסמה היום (16 לינואר 2023) את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2023 שעניינה עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה. במילים פשוטות, מדובר על סכומי המס המעודכנים של רכישת מקרקעין בישראל. בנוסף לכך, קבעה הרשות גם את הסכומים לעניין מס שבח וכמה נושאים כלליים.

לאור החשיבות של השינויים במס הרכישה על הכיס של כל אחד ואחת מכם, ננסה להסביר אותם. חשוב כבר עתה לציין שאנו מציעים לכם לשכור את שירותיו של עו״ד המתמחה בתחום. זאת, בכדי לוודא שאתם יודעים כמה מס אתם עתידים לשלם עבור העסקה שאתם מעוניינים בה ולוודא שהיא כלכלית עבורכם. אחרת, אתם עשויים להפסיד הרבה כסף. ללא סיוע של עורך דין מומחה, אשר מודע לכלל הפרטים והשינויים המורכבים, אתם מסכנים את הכסף שלכם. על כן, אל תוותרו על עו״ד המבין במיסוי, שיעמוד לצידכם לכל אורך העסקה.

ובכן, מהם השינויים שחלו בפועל? נחלק זאת לשלושה חלקים: מס רכישה, מס שבח וכללי.

מס הרכישה

אם זאת הדירה הראשונה שלכם שאתם רוכשים, אתם עתידים לשלם מס בצורה הבאה:

• על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח – לא ישולם מס.
• על חלק השווי העולה על 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח – 3.5%.
• על חלק השווי העולה על 2,276,360 ש"ח ועד 5,872,725 ש"ח – 5%.
• על חלק השווי העולה על 5,872,725 ש"ח ועד 19,575,755 ש"ח – .8%
• על חלק השווי העולה על 19,575,755 ש"ח – 10%.

אך אם זאת לא הדירה הראשונה שלכם, הסכומים מחושבים באופן הזה:

• על חלק השווי שעד 5,872,725 ש"ח – 8%.
• על חלק השווי העולה על 5,872,725 ש"ח – 10%.

חשוב לזכור כי רוכש המוגדר כ״עולה״ זכאי להקלה במס, כך שהחישוב הוא:

• על חלק השווי שעד 1,928,220 ש"ח – 0.5%.
• על חלק השווי העולה על 1,928,220 ש"ח – 5%.

חשוב לדעת, כי רוכש יכול להיחשב כ"עולה" גם למשך שבע שנין לאחר הגעתו לישראל.         
שימו לב, שעולה שזו דירתו היחידה ככל הנראה יעדיף לרוב שלא להשתמש בהקלה זו, שכן במקרים רבים סכום המס לפי "הקלה" זו יהיה דווקא גבוה יותר.

גם חקלאי זכאי להקלה המחושבת באופן הבא (לגבי החלק שאינו בניין המשמש למגורים):

• על חלק השווי שאינו עולה על 600,045 ש"ח – 0.5%.
• על חלק השווי העולה על 600,045 ש"ח – 5%.

מס שבח

לעניין זה נקבעו כמה הוראות:

המוכר דירת מגורים מזכה זכאי לפטור ממס במכירתה, במגבלת הסכומים הבאים:
סכום תקרת הפטור עודכנה לסך של 4,846,000 ש״ח. יתרת התמורה מעבר לסכום זה תחויב במס בחישוב לינארי;      
סכום הפטור במכירת שתי דירות הנמכרות לצורך רכישת דירה חלופית אחת נקבע על סך 2,180,000 ש״ח, ובלבד ששווין המרבי של שתי הדירות הוא 3,625,000 ש״ח;            

במכירת דירה, אשר תמורתה מושפעת מזכויות נוספות לבניה, יש להבחין בין מחיר הדירה ללא זכויות לבין מחיר זכויות הבניה. בגין מחיר הדירה ללא זכויות, יוכל המוכר להנות מפטור ממס (בכפוף לעמידתו בתנאים הקבועים בחוק) עד לתקרה דעליל, או לחישוב לינארי (יתת התמורה המיוחסת לזכויות הבניה תמוסה במס מלא). ככל שווי הדירה ללא זכויות נמוך מן הסכום של 2,354,900 ₪ יחושב שווי הבית לצורכי מס לפי כפל שווי הבית ללא הזכויות, ובלבד שכפל השווי לא יפחת מסכום הרצפה שנקבע על סך 588,700 ₪, ולא יעלה על תקרת הפטור שנקבעה על סך 2,354,900 ₪. (יתרת התמורה תיוחס לשווי הזכויות הנוספות ותמוסה במס מלא)..