בתחילת חודש מרץ השנה, החל משרד הבינוי והשיכון בשליחת הודעות לקרוב ל-7,000 זוכים ב"תכנית למשתכן" שמעניקה דירות בהנחה משמעותית ביחס למחירי השוק. אף על פי כן, צעירים רבים טועים לחשוב שבגלל שמדובר בתוכנית ציבורית, לא יהיו איחורים במסירת הדירה או הוצאות בלתי צפויות והכל "יילך חלק". רק לאחרונה ייצגנו עשרות רוכשי דירות מ"חנן מור" שקיבלו דירות עם ליקויים משמעתיים, ואיחורים של חודשים רבים במסירת הדירה, והכל במסגרת תכנית מחיר למשתכן.
במאמר הבא נסקור את ההזדמנויות והסיכונים במסגרת תכנית מחיר למשתכן.
מה זה בעצם מחיר למשתכן?
תכנית מחיר למשתכן, היא תכנית מדינית של המשרד לבינוי ושיכון שמטרתה לסייע לזוגות צעירים ולרווקים מעל גיל 35, לרכוש דירת מגורים במחיר נמוך ממחיר השוק בכפוף לזכייה בהגרלה. פרט לאלו, נדרש שלא יהיה בבעלותם של המשתתפים דירה או חלק מדירה בפרק זמן של 3 שנים טרם ההשתתפות בהגרלה. במסגרת הפרויקט, מתקיים מכרז עליו מתחרים מספר יזמים לבנייה על הקרקע שתיועד לבניית בניין המגורים. הקבלן הזוכה, צפוי להיות כפוף למנהלת שתפקח על קיום התחייבויותיו אל מול הרוכשים ומול משרד הבינוי והשיכון.
ההזדמנות
מאחר ובמסגר תכנית מחיר למשתכן הקבלן מקבל את הקרקע עליה נבנות הדירות במחיר נמוך מאוד או בכלל ללא תשלום, עלות הדירות היא נמוכה משמעותית מהשוק. נוסיף לכך את אפשרויות המימון האטרקטיביות שמציעה התוכנית וקיבלנו את אחת מהעסקאות המבוקשות בשוק, עם עשרות אלפי נרשמים מדי הגרלה.
החסמים שעשויים לעכב את מסירת הדירה שכדאי להכיר
על אף שמדובר בפרויקט שנמצא בפיקוח מדיני, אין זה אומר שתוכנית העבודה תתבצע באופן מדויק ועשויים לצוץ מספר חסמים שעשויים לעכב את מסירת הדירה ולגרום להוצאות בלתי צפויות עליהם נפרט מיד.
פיתוח הקרקע – על מנת שיהיה ניתן לבנות על הקרקע ישנם מספר הליכים מוקדמים להפשרת הקרקע ופיתוחה. על מנת להכין את הקרקע לבנייה, נדרש אישור להפשרת הקרקע, כלומר אישור לשינוי הייעוד של הקרקע למגורים. חשוב לדעת שמדובר בתהליך רב שלבי, מסורבל ועמוס בירוקרטיה שבמקרים מסוימים עשוי לקחת גם שנים רבות.
איחור במסירת דירה – הקבלן הזוכה במכרז יהיה אמנם תחת פיקוחה של המנהלת אשר קובעת לוחות זמנים למסירת הדירה. למרות זאת, ישנם יזמים שנוטים באופן קבוע למסירת דירה באיחור וזאת למרות לוחות הזמנים שנקבעו. על אף שחוק המכר, תשכ"ח-1968 קובע מנגנון פיצוי לרוכשים שהקבלן איחר במסירת הדירה שלהם. יזמים רבים עשויים להתחמק מתשלום פיצוי ומנמקים זאת בחסמים שונים שנוגעים לתשתיות ופיתוח הקרקע.
שינוי סטטוס הזכאות – חשוב לזכור שתכנית "מחיר למשתכן" בדומה לעסקאות רכישה רגילות, אינו פרויקט שבו לוחות הזמנים בהכרח יהיו קצרים יותר והדבר עשוי לקחת מספר שנים. הבעיה במקרים אלו, היא שכפי שציינו קודם, על מנת "לזכות" בדירה במחיר מופחת, נדרשים הרוכשים לעמוד בתנאי הזכאות. תנאים שעשויים להשתנות בין מועד הזכייה למועד כריתת הסכם המכר, עשויים הרוכשים להפוך לבעלים של דירה שקיבלו בירושה או שינו סטטוס זוגי ולאור זאת, ייאלצו לוותר על זכאותם.
היערכות פיננסית – לאור פרק הזמן הארוך בין הזכייה למימושה, עשויים לקרות מקרים שבהם בחלוף הזמן לא יוכלו הרוכשים לממן את העסקה כך לדוגמה במקרים של ירידה בהכנסות בעקבות פיטורים או הוצאות בלתי צפויות או גירושים.
צמצום מרחב הבחירה – במסגרת בחירת הדירה בפרויקט לזכאים יש פרק זמן של פחות משעה לבחירת הדירה ואלו, במיוחד אם לא נמצאים במקום גבוה בזכאות, עשויים למצוא את עצמם עם דירות שאין ביכולתם לממן.
איך ניתן להתמודד עם החסמים הללו?
חשוב להבין שזכייה בהגרלת דירה במחיר למשתכן היא לא עסקה אלא אופציה בלבד. אופציה לרכישת דירה במחיר זול ממחיר השוק. מעבר לכך, מדובר בעסקת מכר ככל העסקאות. ראשית חשוב לזכור שמדובר בפרויקט שנמצא בשלביו הראשונים ועשוי לקחת זמן רב בין קבלת הזכאות למסירת המפתח. לכן, הדבר הראשון שכדאי לעשות הוא להתאגד יחד עם הזכאים הנוספים, כוח של קבוצה הוא משמעותי יותר מכוח של רוכש בודד. בנוסף, היינו ממליצים להתייעץ עם מהנדס או אדריכל על מנת להבין אם ישנם חסמים שעשויים לעכב את הפרויקט או להביא לכך שלא ייצא כלל לפועל.
מבחינה פיננסית, רצוי להתחיל ולהיערך להוצאה הגדולה שלכם – רכישת דירה. המלצתנו היא לא להמתין לשלב בחירת הדירה כי כפי שראינו, האפשרויות שעשויות לעמוד בפניכם עשויות להצטמצם ולכן התחילו מבדיקת הסכום הקיים שעומד לרשותכם והתחילו לבדוק משכנתאות בהתאם ליכולת ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בה. על מנת שלא תיכנסו לבור כלכלי בעקבות רכישת דירה שאינכם יכולים לממן.
והכי חשוב – פנו לליווי משפטי
רוכשים רבים נוטים לסמוך על התוכנית משום שהיא תכנית ממשלתית ואולם, חשוב לזכור שלא המדינה היא שבונה את הדירה ומדובר בעסקת רכישה ובה כלל המשמעויות האישיות והמשפטיות שבה. לכן ישנה חשיבות בקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין מחיר למשתכן במסגרתו יבחן עורך הדין בין היתר את תנאי המכרז, היתרי הבנייה ולוחות הזמנים ויסייע בהבטחת פיצויים מוסכמים במקרה של איחור במסירה וניהול משא ומתן מול הקבלן. מאחר ומדובר בעסקה משמעותית ויקרה, חשוב להיעזר בעורך הדין כבר בשלב הזכייה במכרז על מנת להבטיח שהתהליך יעבור על הצד הטוב ביותר מהשלב הראשון ועד למסירת המפתח.
אם רכשתם דירה במחיר למשתכן ואתם נתקלם בקשיים מול הקבלן, אם אתם לקראת רכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן או שזכיתם כבר בהגרלה ואתם זקוקים לייעוץ משפטי או ייצוג משפטי, פנו אל מחלקת הנדל"ן שלנו ועו"ד שרונה ארבל תשמח לעמוד לרשותכם.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל guy@sm-lawyers.co.il עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
