העלייה במחירי הדירות והקושי ברכישתן, הובילו לעלייה במקרי העוקץ וההונאות בעולם הנדל"ן בשנים האחרונות. על אף שנהוג לחשוב שעוקץ נדל"ן הוא דבר שקורה רק בעסקאות מול חברות קטנות וקיקיוניות, כמשרד עורכי דין שמתמחה בתיקי עוקץ בנדל״ן והשקעות אנו שמים לב שמדובר בתופעה שכיחה גם בחברות גדולות שנראות לגיטימיות כמו חברת אלדד פרי נדל״ן ותיק רום כנרת, חברות שקרסו וייצגנו מולן מאות רוכשים. על כל אלו, במאמר הבא.
איך נראה עוקץ נדל"ן
במקרים בהם אנחנו מייצגים אנו עדים לתופעה שחוזרת על עצמה תחת המושג עוקץ נדל״ן. בצד אחד ישנו נוכל בדמות אדם פרטי או חברה גדולה ונוצצת שיציעו לרכישה דירה בפרויקט או כל נכס נדל"ני אחר אשר בצידו הבטחות שווא כמו מחיר נמוך או תשואה גבוהה שתפקידן לפתות את המוכר להשקיע את כספו. לאחר שיופעל על הרוכש מכבש מניפולציות מצד הנוכלים לבצע את העסקה, הוא יעביר את הכסף ולא יקבל תמורה לכספו בתירוצים ואמתלות שונות. במילים אחרות- הנוכל יקח את הכסף ולא יספק את התמורה או יספק תמורה שונה מהותית ממה שהבטיח והתחייב.
מקרים נוספים של הונאות נדל"ן מתנהלים בשיטה שבה הכסף מרכישת הנכס מנותב לצרכיו האישיים של המוכר, הקטנת הגירעון של החברה או גלגול הכספים קדימה. אחת משיטות הפעולה במקרים אלו היא מכירה של "דירות באוויר" שיווק של מספר גבוהה של דירות ממה שניתן למעשה להקים בפרויקט המגורים שמשווק היזם.
סימני הזיהוי שאסור לפספס
למזלנו הרב, במקרים רבים ניתן לזהות הונאות נדל"ן עוד בטרם החתימה על הסכם המכר. זאת באמצעות מספר סימנים מקדימים שעשויים להעיד על כך שאין לעסקה כל בסיס.
הסימן הראשון הוא החוזה, הסכם המכר עצמו או מערכת ההסכמים. כעו״ד מנוסים שמכירים ניסוחים והבטחות לא ריאליים, אנחנו יכולים להבין ישירות מקריאת ההסכם מהי דרגת הסיכון בעסקה, ומה הסיכוי שהרוכש באמת יקבל תמורה לכספו, או במילים אחרות מה הסיכוי שמדובר בעוקץ וכך להרחיק את הלקוח מהעסקה ומהפסד של כספו.
סממן שני הוא הפעלת לחץ מצד היזם. מאחר ועסקאות מכר הן מורכבות וכוללות בדיקות, טפסים ומימון בהיקף גבוהה הניסיון לזרז את הרוכש מבלי לאפשר לו זמן לבצע את הבדיקות אודות הנכס והפרויקט עשויים להעיד על כך שמשהו מסריח בפרויקט. סימן נוסף וחשוב מאוד הוא המחיר, ככל שהעסקה אטרקטיבית יותר כך עולה גם החשד שמדובר בעסקה שלא תתממש. בשוק הנדל"ן בישראל, אין הפתעות. הביקוש לדירות ונכסים הוא קשיח ולכן ״מציאות״ הן דבר שיש בד״כ בחלומות, או במקרה שלנו בעוקץ. במחיר נמוך מידי כמעט ובלתי אפשרי להוציא את הפרויקט לפועל מבלי שהיזם יספוג הפסדים כבדים.
אלדד פרי נדל"ן – החברה שמכרה 192 דירות כאשר הורשתה לבנות רק 42
קבוצת פרי נדל"ן הייתה מלכת קבוצות הרכישה. החברה הוקמה לפני למעלה מעשור על ידי היזם אלדד פרי שנרצח לפני כשנתיים וחצי, לכאורה על ידי אחד מרוכשי הדירות של החברה.
במסגרת הפרויקטים שלה, פיתתה החברה לקוחות באמצעות דירות במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק תוך הפרה של הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, בגינה גם הוטל על החברה עיצום כספי בגובה של מאות אלפי שקלים. התוצאה של הפרויקטים הייתה כישלון חרוץ וההפסדים גולגלו מאדם לאדם בדומה להונאות פירמידה, לבסוף בשנת 2020 נכנסה החברה להליכי חדלות פירעון. ניתוח פעילותה של החברה העלה כי שיווק הדירות נעשה ללא עריכת תכנית עבודה מסודרת. החברה התנהלה באמצתעות גופים חוץ בנקאיים בריבית מפלצתית כאשר בעלות המימון נשאו חברי קבוצת הרכישה. החברה השקיעה עשרות מיליוני שקלים בשיווק, כשבפועל שיווקה דירות במחירים שאינם ריאליים לביצוע. סו]ו של כל בלון להתפוצץ ובשנת 2020 קרסה החברה. בתיק זה לאחר הליכים משפטיים משמעותיים, הצלחנו להחזיר לרוכשי החברה 70% מכספם בממוצע, הישג שנחשב לגבוה מאוד בתיקי חדלות פרעון.
אחת הדוגמאות לכך הייתה במסגרת הליך גישור שהתקיים בפני השופט בדימוס איתן אורנשטיין בנוגע לפרויקט בעיר רמלה בשנת 2021, שבו ליווינו עשרות רוכשים בפרויקט. במסגרת ההליך, הביא חברי הקבוצה קיבלו חזרה חלק משמעותי מכספם וזאת למרות שלא נרשמה עבורם הערת אזהרה או אי אילו זכויות בקרקע, מה שמיקם אותם בעדיפות נמוכה כנושים.
משרדנו מתמחה בליווי משפטי של תיקי עוקץ בנדל"ן והשקעות
סקרנו בקצרה את מאפייניו של עוקץ נדל״ן. אם יש לכם חשש שאתם עומדים בפני עוקץ נדל״ן אתם מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ משפטי. אנו מייצגים קבוצות של מאות נפגעי עוקץ, ויכולים לומר בגאווה- שליחותינו היא החזרת הכספים ללקוחותינו.
אם גם אתם נפגעתם מעוקץ נדל״ן או בעולם ההשקעות, פנו אלינו לבירור זכויותיכם, ועו"ד גיא סרוסי לו התמחות ייחודית בתחום, יעמוד לרשותכם.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל guy@sm-lawyers.co.il עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
