כך תמנעו מעוקץ בעסקאות נדל"ן

חושבים על רכישת דירה? קיבלתם מחיר זול על נכס מקרקעין  וחוששים שהמחיר טוב מידי? התשואה חלומית עד לא הגיונית? אלו הם כמה דגלים אדומים להונאות נדל"ן נפוצות שמהן נכווים אלפי בני אדם בכל שנה. הבטחות השווא, עוגמת הנפש וההוצאות הכספיות הגבוהות הן רק חלק מהנזקים שנגרמים לאותם אלו שחלמו לקנות בית חדש ונשארו עם ללא כסף וללא בית. מהסיבה הזאת, במידה ואתם מלבטים אם העסקה המפתה שהציעו לכם אכן כשרה, הנה כמה טיפים חשובים וכללי אצבע משולחנו של עו"ד גיא סרוסי,  עורך דין לעוקץ שמתמחה בדיוק במקרים האלה, שיעזרו לכם להבין האם העסקה שעומדת בפניכם אכן כשרה.

עו"ד גיא סרוסי מייצג בתיקי העוקץ הכי גדולים בישראל, ביניהם אלדד פרי נדל"ן, פרשת רום כנרת, קרן הגשמה, איציק דהן, תכלת נדל"ן, אילן מיכאלי, מרדכי זייץ ועוד רבים.

מה זה בעצם עוקץ נדל"ן?

עוקץ נדל"ן הוא הגדרה להצגת מצג שווא ושימוש בתחבולות על מנת לקבל דבר מה בעסקה למכירה או רכישת נכס.

בישראל, מוגדרת עבירה זו כ"קבלת דבר במרמה".  הבחירה, של נוכלים רבים בתחום הנדל"ן היא לא מקרית, זאת לאור ההזדמנות הרווחית והיקף העסקאות הגדול בעולם בשוק הנדל"ן.  אם יש דשא יש משחק מה שנקרא.

כיום, קיימות בישראל מספר עוקצים נפוצים בנדל"ן.  נמנה כמה נפוצות מהם- קבוצות רכישה שמהוות קרקע פוריה לעוקצים כי אין בהן פיקוח (פרי נדל"ן ורום כנרת), קרקעות חקלאיות שלעולם לא יבשילו, ומכירות דירות בכפל לאותו הרוכש, הן רק חלק ממקרי העוקץ בהם נתקלנו.

סימני אזהרה שאסור לפספס

בעולם הונאות הנדל"ן ומקרי עוקץ בנדל"ן ניתן לראות מספר מקרים שחוזרים על עצמם בעסקאות מפוקפקות ואלו הם המרכזיים מבינם:

• מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק – מקרה שבו פונה אליכם יזם או מארגן קובצת רכישה ומציע לכם מחיר נמוך ולא ריאלי לרכישת דירה. הסיבה לכך שמדובר בנורת אזהרה שכדאי לשים לב אליה היא שבישראל עלות הקרקע, העבודה והחומרים יחסית אחידים בין חברות הבנייה השונות והמחיר הזול מצביע במרבית המקרים על יזם שזקוק להזרמת מזומנים לחברה ומצבו קשה. הכסף במרבית המקרים לא יקנה לכם דירה אלא סיפורים.
• תשואה גבוהה – הבטיחו לכם תשואה דון ספרתית לשנה על מקרקעין בישראל? כדאי לברוח ומהר. התשואה הממוצעת בישראל נכון לשנתיים האחרונות עומדת על פחות מ-3% ולכן, לא סביר שערך הקרקע יזנק בכזאת מהירות.
• היעדר מסמכים – החלטתם לרכוש דירה והיזם לא מספק מסמכים מרכזיים עד שלא יועבר לו מידע פיננסי או תשלום סמלי? אל תתקדמו. לאור המורכבות והסכום הגבוהה של עסקאות מכר, החובה לקבל את כל הפרטים עוד לפני חתימה על החוזה היא קריטית ולכן, אל תעבירו כל מידע עד שלא תוודאו כי מדובר בעסקה אמיתית וכשרה.
• הפעלת לחץ – היזם לוחץ עליכם באגריסיביות להתקדם? מאיים בכך שאם לא תחתמו על חוזה או תעבירו מקדמה תפסידו את הדירה? עצרו. הפעלת לחץ, בייחוד לחץ פסיכולוגי ורגשי היא פעולה נפוצה בקרב נוכלי נדל"ן, כדי לקבל כסף מהרוכש. 
• היעדר ליווי בנקאי – לבנקים מנגנון ניהול סיכונים משוכלל, ולכן, עסקה לרכישת דירה בפרויקט הנעשית ללא ליווי בנקאי צריכה להדליק אצלכם נורה אדומה שכן קיים סיכוי סביר שהבנק זיהה סיכון פיננסי ביזם. אם מדובר בגוף פיננסי שאינו בנק- בידקו היטב במי מדובר.

וכך תוכלו לשמור על עצמכם מפני עוקץ

איך בכל זאת תוכלו להישמר מפני נוכלי נדל"ן? הנה כמה טיפים מנצחים משולחנו של עו"ד גיא סרוסי המתמחה בתיקי עוקץ בנדל"ן.

• הפקידו את הכסף בנאמנות – טרם השלמת העסקה, אל תעבירו את הכסף ליזם והפקידו את הכסף בחשבון נאמנות ייעודי שינוהל על ידי עורך דין בעל ניסיון בעסקאות דומות. ודאו את זהות הנאמן וכי יש לו מוניטין והוא מוכר ושמו הולך לפניו. לא אחת עורכי דין שהינם נאמנים מועלים בתפקידם.
• הזהרו מפעולות פזיזות – עסקת נדל"ן היא ארוכה ומורכבת. היא כוללת בדיקות רבות וקבלת משכנתא במקרה הצורך. לכן, אל תתפתו לעסקאות נוצצות עם חלון זמנים מוגבל וכמובן אל תמהרו לחתום על שום מסמך במיוחד לא הסכמי הלוואה.
• הימנעו ממחירים נמוכים – מחיר נמוך הוא בהתאם לשוק, כשמציעים לכם דירה במחיר שהוא משמעותית נמוך ממחיר השוק, ככל הנראה מדובר בעוקץ.
• בצעו את הבירורים הנדרשים – היוועצו בעורך דין ובקשו לראות נסח טאבו ובדקו מי הבעלים האמיתי של הנכס. בנוסף, בררו כל פרט על החברה, מקורות המימון שלה ופרויקטים קודמים כדי לקבל תמונת מצב אמיתית ולא כזו שמבוססת על מצג שווא של היזם.
• פנו לסיוע משפטי מקצועי – כל עסקת נדל"ן דורשת ליווי משפטי וכשמדובר בעסקה מול יזם במיוחד כאשר הקונה לא בקיא בעולמות אלו, החשיבות גבוהה הרבה יותר. כבר בשלב הגישוש הראשוני בינכם ליזם, פנו להתייעצות ראשונית עם עורך דין.