הסכם שכירות נחתם, ולאחר מכן המשכיר הפר אותו
אחד החוזים הנפוצים ביותר בישראל הוא חוזה שכירות, בין אם מצד אחד נמצא בעל דירה שרוצה להבטיח את תשלומי השכירות ושמירה על הנכס, ובין אם מהצד השני נמצא השוכר שרוצה להבטיח את זכויותיו בנכס במהלך תקופת השכירות.
מורכבות עולם השכירות ודיני החוזים
עולם השכירות מטבע הדברים מתבסס על מערכת יחסים רגישה שבין האינטרסים של המשכיר והשוכר. השוכר רוצה לחוש בנוח במקום אותו הוא מכנה ביתו, ולהרגיש שמקום מגוריו הקבוע יציב ובטוח ולא יהיה עליו להטלטל ממקום למקום אחת לכמה שנים. המשכיר לעומת זאת, דואג לנכסים שברשותו, הוא רוצה לשמור על הדירה במצב טוב ולהרוויח ממנה את סכום הכסף המקסימלי שהוא יכול לדרוש עבורה.
האינטרסים המנוגדים לעיתים של השוכר והמשכיר יכולים להביא פעמים רבות למתיחות שאיננה פשוטה להסדרה בין המשכיר והשוכר. המשכיר יבקש תמיד לבחון מחדש את השוק ולראות אם הוא יכול להרוויח יותר בתמורה לדירה ומאידך יבקש להגביל את פעולותיו של השוכר בדירה כדי לשמור על ערכה ולמנוע נזק. כדי להסדיר את היחסים הרגישים שבין המשכיר והשוכר ינסחו הצדדים הסכם המפרט את כלל היחסים הרלוונטיים בין המשכיר והשוכר ביחס לדירה.
מחבינה משפטית הסכם שכירות נחשב לחוזה משפטי לכל דבר, וככזה הרי שהוא בר אכיפה בבית המשפט.
חוזי שכירות יכילו לרוב את מספר קריטריונים רלוונטיים כמו משך השכירות לפני פתיחתה מחדש למשא ומתן, תנאי השימוש בנכס וכמובן – תנאים להפרת החוזה. תנאים להפרת החוזה מתייחסים למצב בו המשכיר או השוכר מבקש להפר את ההסכם ולבטל את השכירות בשל האינטרסים הפרטיים שלו.
מתי אפשר להפר חוזה שכירות
לפי דיני החוזים וחוק השכירות והשאילה (תשל"א 1971) לא ניתן לקבוע כל מנגנון הפרה של תנאי השכירות, ובמצבים מסוימים יש לשמור על זכויותיו של המשכיר או השוכר. כך לדוגמא, תניית הפרה חד צדדית (מצב בו רק המשכיר או רק השוכר הוא בעל הזכות להפר את ההסכם) יכולה להינתן רק לשוכר ולא למשכיר. אם המשכיר מבקש להוסיף תניית הפרה לחוזה, היא תהיה תקיפה רק אם גם לשוכר ישנה זכות הפרה.
תניות הפרה עשויות לקבוע תנאים ספציפיים במסגרתם ניתן להפר את החוזה או עילות ספציפיות בגינן מותר להפר את החוזה. אם תניות ההפרה לא מפרטות את האפשרויות השונות, קובע הדין בישראל כי על המשכיר להעניק התראה של 90 יום מראש על כוונתו להפר את החוזה (משך זמן זה זו לא ניתן לשנות בחוזה) ואילו השוכר מחויב להעניק למשכיר התראה של 60 יום לפחות על כוונתו להפר את החוזה.
חשוב לציין כי במקרים של הפרה בית המשפט יבחן את לשון החוזה, תנאי חתימתו ותכליתו לפי כוונת הצדדים בעת החתימה על החוזה. לאור התנאים הללו יכריע בית המשפט מהם החובות השונות שמטיל החוזה על השוכר ועל המשכיר ויקבע האם עמדה לכל אחד מהצדדים הזכות לקבוע באופן חד צדדי על הפרת החוזה וסיום השכירות. חשוב גם להבין שדיני החוזים מאפשרים סוגים שונים של סעדים בגין תביעה על הפרת חוזה, אך לא תמיד יכריחו את בעל הנכס לאפשר לשוכר להתגורר בדירה, וייתכן שיעדיפו לחייבו בתשלום פיצויים על הפרת החוזה.
משכיר שהפר חוזה לפני כניסה לדירה
פעמים לא מעטות מוצאים את עצמם שוכרים רבים במצב בו חתמו על חוזה עם בעל דירה ופתאום הודיע להם המשכיר על החלטתו להפר את החוזה ולא לאפשר להם להכנס לדירה. מלבד הנזק הישיר שנגרם לשוכרים במצב מעין זה, בו הם נדרשים לפתע לחפש דירה אחרת לגמרי ולרוב בפרקי זמן קצרים, הפרת התנאים המוסכמים בין הצדדים היא כשלעצמה גורמת נזק לשוכר, לאחר שהשקיע זמן ומשאבים בגין המעבר לדירה.
נקודת המוצא היא שחוזה אשר נחתם בתום לב ולפי כל התנאים המקובלים יהיה תקף, ובמקרים רבים יאכוף אותו בית המשפט ויכריח את בעל הנכס לאפשר לשוכר להתגורר בדירה. אמנם במקרים מסוימים אם יוכיח המשכיר כי השוכר לא יידע אותו לגבי פרט מידע רלוונטי באשר לשכירות או רימה אותו במהלך המשא ומתן – בית המשפט עשוי לקבל את טענותיו ולבטל את החוזה.
ישנה חשיבות רבה להתייעצות עם עורך דין במצב בו ישנה טענה על ביטול הסכם שכירות. לעיתים פרטי החוזה שנחתם בין הצדדים או נסיבות העניין עשויים להטות את הכף דווקא לכיוונו של המשכיר, ותביעה משפטית בנושא תעלה לשוכר בכסף רב. נפגעתם ממשכיר אשר הפר את החוזה עליו חתמתם? צרו קשר עם עורך דין גיא סרוסי מנהל מחלקת הסכסוכים המסחריים במשרדנו.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל guy@sm-lawyers.co.il עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
