ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי

הנחת העבודה היא כי בשנים הקרובות נראה שימוש מואץ בהתחדשות עירונית במדינת ישראל, הן בשל גידול האוכלוסייה והן בגין ריבוי מבנים ישנים ותשתיות לקויות.

כחלק מהגדרת הגג של התחדשות העירונית ישנם סוגים שונים של הליכים, ביניהם תמ"א 38 ופינוי בינוי. במאמר זה, נסקור את ההליכים הללו ונעמוד על ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי.

מה זה תמ"א?

המונח תמ"א הוא למעשה ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית. תוכניות מתאר ארציות, הן תוכניות אשר נועדו לעסוק בהיבטים תכנוניים בעלי השפעה על כלל מדינת ישראל.

המספר המצורף למונח תמ"א מציין את מספר התוכנית, ולמעשה, את הדבר שתוכנית המתאר הארצית נועדה להסדיר. כך למשל תמ"א 22 הינה תוכנית העוסקת ביערות בישראל, ותמ"א 19 מסדירה את נושא בתי העלמין בישראל.

תמ"א 38 – מהי?

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית, אשר מטרתה להוביל לחיזוק המבנים הקיימים במדינת ישראל והגנתם מפני רעידות אדמה.

תמ"א 38 אושרה בשנת 2005 מתוך ההבנה כי מדינת ישראל נמצאת באזור מאוד בעייתי ומסוכן אל מול איומי רעידות אדמה, הן מבחינה היסטורית (ברעידות  אדמהשאירעו בעבר) והן מבחינה עתידית – ברעידות אדמה העשויות להתרחש בעתיד.

קיימת ההבנה כי חיזוק המבנים הקיימים עשוי למנוע נזקים ברכוש ובנפש העלולים להיגרם בשל מבנים חלשים. חשש זה קיים יותר בנוגע למבנים ישנים שניבנו שלא לפי התקן המקובל כיום מפני רעידות אדמה (תקן 413), ולכן תמ"א 38 מתייחסת למבנים אשר נבנו עד לתאריך 1.1.1980.

מהם סוגי תמ"א 38?

ניתן לחלק את תמ"א 38 לשלושה סוגים – חיזוק המבנה בלבד ללא תוספות בנייה, תמ"א 38/1 ו-תמ"א 38/2.

חיזוק המבנה בלבד ללא תוספות בנייה:  סעיף 10 להוראות התמ"א 38 קובע כי ניתן לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה, ללא תוספות בנייה על הקיים. הליך זה כמעט ולא מתרחש משום שהקבלן לא מקבל תוספות וזכויות בנייה, ולכן האינטרס שלו נמוך עד כדי לא קיים.

תמ"א 38/1: כאן כבר מדובר על חיזוק המבנה הקיים על ידי חיזוק ועיבוי. בדרך כלל דרך הליך זה כולל תוספת ממ"ד לדירות הקיימות, מעלית לבניין, ולעיתים אף מרפסות חניות ומחסנים.

תוספות אלו, הן אשר מחזקות את המבנה הקיים והופכות אותו למוגן ובטוח יותר מפני רעידות אדמה והנזקים הטמונים בהן.

לרוב במסגרת הליך זה מבצעים שדרוג ושיפוץ לחזית הבניין, לחדר המדרגות וללובי הבניין. כמו כן, פעמים רבות משדרג הקבלן המבצע את תשתיות הבניין דוגמת צנרות המים, הגז והביוב.

גם הליך זה כבר הרבה פחות שכיח היום שכן, הרווחיות בפרויקטים מסוג זה גבולית פעמים רבות עבור היזם, ולכן פרויקטים רבים מסתיימים בגמר נמוך או לא מסתיימים בכלל, והיזמים שבוחרים להנכס לפרויקטים מסוג זה סובלים מקושי תזרימי.

תמא 38/2: הליך זו טומן בחובו את התפיסה, כי ניתן לקיים התחדשות עירונית מתוך תפיסה רחבה יותר של הסביבה.

לכן, בניגוד לתמ"א 38/1 המוסיפה על המבנה הקיים ומחזקת אותו, תמ"א 38/2 מתייחסת למציאות בה הורסים את המבנה הקיים לגמרי, ובמקומו בונים מבנה חדש ומשודרג העומד בתקנים הנדרשים.

יש לציין כי מכיוון שבהליך תמ"א 38/2 הבניין נהרס כליל, דיירי הבניין הקיימים נדרשים לפנות את דירותיהם לצורך ביצוע התוכנית בפועל.

התמריצים בהליכי תמ"א 38/2:

לאחר סיום פרויקט תמ"א 38/2 מקבלים בעלי הדירות בניין חדש לגמרי. במצב זה, הבניין הישן שהיה בנוי בדרך כלל עם תשתיות ישנות, הופך לבניין חדש בעל תשתיות חדשות וחזות מודרנית.

בנוסף, נהנים בעלי הדירות מדירה חדשה ומודרנית, תוספת בנייה לדירה בדמות ממ"ד, ותוספות נוספות בדמות מרפסת וחניה אשר תהיה בדרך כלל תת קרקעית.

בשנים האחרונות נהוג שהיזם משלם על עלויות פינוי הדירות ועל עלות המגורים החלופית לבעלי הדירות.

בדומה לתמ"א 38/1 התמריץ של היזם בתמ״א 38/2 טמון בזכויות הבנייה אותן הוא מקבל מהרשויות בתמורה לביצוע התוכנית.

ככלל, היקף זכויות הבנייה אותן מקבל היזם מהרשויות תלוי במספר הקומות של הבניין המיועד להריסה.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא הליך אשר במסגרתו הורסים מתחם מגורים קיים, ובמקומו בונים מתחם חדש ומודרני. בדומה לתמ"א 38/2 גם הליך של פינוי בינוי נוגע להריסת מבנה קיים, והקמת מבנה אחר במקומו, רק שבהליך פינוי בינוי לא מדובר על בניין אחד או שניים אלא על מספר בניינים סמוכים.

ישנם שני סוגי הליכים לביצוע פינוי בינוי.

הליך מול הרשויות: יוזמת ההליך יכולה להיות המדינה, או הדיירם עצמם או יזם שמציג לדיירים את האפשוריות העומודת להם. באחריות הרשות המקומית לפעול לקידום הפרויקט, הכנתו והפקת האישורים הנדרשים. מנגד, בעלי הדירות נדרשים לבחור ביזם לביצוע הפרויקט.

הליך מיסוי: יוזמי ההליך הם בעלי הדירות או היזם, אשר מבקשים מהמדינה שתכריז על המתחם כי הוא מיועד לפינוי בינוי. הכרזה זו מקנה הטבות מס שונות לבעלי הדירות והיזם.

מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לבין פינוי בינוי?

בדומה לתמ"א 38/2 גם בהליך פינוי בינוי מקבלים בעלי הדירות בניין חדש ודירות משודרגות, כשהיזם מקבל זכויות בנייה מהן הוא מפיק רווח. אולם ישנם הבדלים בין הליכים אלו.

מטרת ההליך: הליך פינוי בינוי נובע מתוך שאיפה לחידוש הסביבה הקיימת, בניגוד להליך תמ"א 38/2 אשר תכליתו חיזוק ומיגון המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה.

היקף הבנייה: הליך תמ"א 38/2 יכול להתבצע אף לבניין בודד, בעוד שהליך של פינוי בינוי יכול להתקיים רק במתחם מגורים של 24 יחידות דיור קיימות לכל הפחות.

היקף השדרוג: פינוי בינוי בדרך כלל משדרג גם את הסביבה המרחבית והציבורית בניגוד לתמ"א 38/2 המשדרג רק את סביבת הבניין הקודם.

הרוב הנדרש: בכדי להתחיל את הליך פינוי בינוי וקבלת האישורים השונים, נדרש רוב מיוחס של 66% מקרב בעלי הדירות במתחם, אולם כדי לבצע אותו בפועל נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות (100%).

במקרה בו ישנם דיירים המסרבים לפינוי בינוי לאחר השגת רוב של 66% ניתן להגיש נגדם תביעה בגין הנזקים הנגרמים, אך לא ניתן לכפות עליהם את ההליך.

מנגד, בהליך תמ"א 38/2 במקרה שבו ישנה הסכמה של 80% מכלל בעלי הדירות במבנה, ישנה סמכות לבית המשפט ו/או למפקח על המקרקעין להורות על קיום ההליך, חרף התנגדות המיעוט.

משך ההליך: מטבע הדברים, הליך פינוי הוא הליך ארוך הטומן בחובו מספר שלבים הכוללים אף את שינוי תכנית התב"ע המקומית. בנוסף, נדרשת הסכמת כלל הדיירים לביצוע בפועל שעשויה לקחת זמן רב. לכן, משך ההליך הצפוי הוא באזור 8 שנים.

מנגד, תמ"א 38/2 הוא הליך קצר יותר ופשוט יותר ולכן צפוי להימשך כ-3 שנים.