שמעתם על התחדשות עירונית ואתם סקרנים מה היא מציעה לכם ומה תוכלו להרוויח ביחס למצב הבניין הקיים שלכם?
התחדשות עירונית הגיעה לעולם עקב המחסור בקרקע לבניה באזורים שונים בארץ והצורך למקסם את פוטנציאל הקרקעות הקיימות במדינה כך שינוצלו באופן המיטבי למיצוי זכויות הבניה.
התחדשות עירונית מעניקה גם שלל יתרונות נוספים מעבר לבנייה החדשה:
הגדלת הדירה הקיימת או קבלת דירה חדשה המותאמת יותר מבחינה מודרנית, בהרבה מקרים הדיירים זוכים לקבל גם מרפסת, חניה, מחסן, עליית שווי הנכס בכלליותו, נהירה של תושבים שונים וצעירים לאזור הפרויקט, פיתוח הסביבה והנראות של המקום בו יצא לפועל אותו פרויקט.
בסופו של דבר התחדשות עירונית, תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2, מעניקה איכות חיים טובה יותר ובאופן ספציפי נותנת מענה למצוקת הדיור. שהרי, בישראל חסרות קרקעות פנויות בכדי להשקיע ולבנות דירות ואילו פרויקט תמ"א מאפשר "קרקע" על גג הבניין.
התוכנית במקור נועדה למטרת חיזוק ועיבוי של מבנים על מנת שיעמדו ברעידות אדמה ומתקפת טילים. אף אחד לא חשב שתמ"א 38 תכלול גם הריסה ובניה.
אז קצת על תמ"א, האם הבניין שלכם עומד בתנאים?
תוכנית התמ"א תחול על מבנים קיימים אשר הוצע היתר לבנייתם לפני תאריך הראשון בינואר שנת 1980.
כלומר, כל מבנה שיצא לו היתר בניה לפני תאריך זה, היתר הבניה הזה בהכרח היה לפני התקנים הישנים ולכן רק עליו מותר להחיל את התמ"א.
הכלל הוא שתמ"א 38 תחול על מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני ה-1.1.1980.
החריג לכלל מדבר עם בניינים ן שהוצא היתר לבנייתם לפני ה-1.1.1980, אבל נבנתה עליהם תוספת לפי היתר שניתן גם לאחר ה-1.1.1980 ובלבד:
- ככל שמדובר בתוספת משמעותית – ההיתר לתוספת ניתן עד ליום 18.5.2005.
- ככל שמדובר בתוספת שולית / זניחה – ההיתר לתוספת ניתנה בכל עת וגם לאחר 15.5.2005.
אז איך זה עובד?
בשנת 2005 אושרה תוכנית התמ"א 38. בניין שעונה לקריטריונים שנקבעו בתמ"א יכול לבצע את פרויקט התמ"א.
מטרתה של התוכנית היא לתת מענה למבנים רבים הבנויים באופן שלא יכול להתמודד עם רעידות אדמה. מדובר לרוב בבניינים שנבנו בשנות הארבעים עד לשנת 1980. כל יש צורך בהסכמה של בעלי הקרקע לצאת לדרך לפרויקט ההתחדשות העירונית.
מה הדרישות כדי שפרויקט תמ"א יצא לדרך?
אחוזי ההסכמה הנדרשים מהדיירים משתנים מפרויקט לפרויקט ומהווים תנאי הכרחי להתכנות הפרויקט. על כך נרחיב מיד.
על מנת לממש את הצורך בהסכמה למימוש הסכם ההתחדשות העירונית, יש צורך ברוב גדול ככל הניתן של דיירי הבניין. סעיף 5 לחוק החיזוק קובע כי עבודות ברכוש המשותף שמטרתן בניית דירות חדשות נדרשת הסכמה של 66% אחוזים ומעלה כדי לבצע התחדשנות עירונית מסוכת מ"א חיזוק ובינוי 38/1.
לעומת זאת סעיף 5א' לחוק החיזוק קובע כי הריסת בניין קיים והקמתו מחדש כלומר ביצוע פרויקט של תמ"א 38/2 נדרשת הסכמה של 80% אחוזים ומעלה.
כאשר יש מיעוט מתנגדים ניתן לכפות עליהם את הפרויקט (בהנחה שההתנגדות שלהם אינה עניינית על פי תנאים שנקבעו בפסיקות שונות בהם דנו במקרים שונים של דיירים סרבנים). קביעה זו היא ע"י פניה למפקחת על הבתים המשותפים שדנה בסכסוכים בין דיירים בבית משותף.
ועכשיו נבהיר ונגיד בקול רם את הברור מאליו:
כדי למקסם את התמורות אותן אתם עתידים לקבל מהיזם- אנו ממליצים בחום לפנות לקבלת ליווי משפטי טרם חתימת הסכם התמ"א או ההתחדשות.
מיד נסביר בקצרה על שני סוגי המתווים, המסלולים האפשריים לשדרוג הבניין שברשותכם:
סוגי האפשרויות הנפוצות ביותר בשוק הנדל"ן למבנים ישנים הינם תמ"א 38/1 חיזוק ותמ"א 38/2 הריסה ובניה.
תמ"א 38/1:
זוהי תכנית מתאר ארצית שמטרתה הראשונית הייתה הגנה מפני רעידות אדמה ומתקפת טילים על בניינים שנבנו בעבר על מנת ליצור חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים ובנוסף תוספת יחידות שישויכו ליזם.
מה צריך לדעת ומדוע יש צורך בליווי משפטי על מנת לשמור עליכם הדיירים ובעלי הזכויות?
- הפרויקט דורש הסכמה של 66% ומעלה מבעלי הזכויות בבניין.
- לדירות של דיירי הבניין הקיים מתווספות הרחבות של גודל הדירה, וכן מרפסת וממ"ד, ולבניין עצמו מתווספת מעלית כיוון שבבניינים שעתידים לעבור תמ"א 38/1 לא קיימת מעלית.
חשוב להבין שבתמ"א 38/1 לא חלה חובה על היזם להוסיף את התוספות המתוארות לעיל כיוון שהרציונל החוק הינו הגנה על הבניין ולא על הדירות עצמן.
הבניין עובר חיזוק משמעותי מפני רעידות אדמה ומתקפת טילים ושיפוץ מקיף.
המסלול מאפשר למצות את הבנייה הקיימת ולהתאימה לאופי הבניה המודרני בהווה.
מה היזם מרוויח?
תמ"א 38/1 חיזוק ובניה מאפשרת ליזם להוסיף לבניין הקיים תוספת של 2.5 קומות.
מה קורה בזמן הבנייה?
חשוב לדעת כי הפרויקט יוצא לביצוע במרבית המקרים כשדיירי הבניין ממשיכים להתגורר בדירותיהם במהלך הבניה, או שהיזם מציע לממן לדיירים שכירות חלופית על חשבונו.
תמ"א 38/2:
- תמ"א 38/2 היא למעשה הנפוצה היום בשוק המקרקעין והמסלול המועדף על דיירים שרוצים ליהנות מהשבחת הדירה שלהם.
- תמ"א 38/2 שונה מתמ"א 38/1 במובן זה שכאן אנחנו לא מחזקים את הבניין אלא הורסים ובונים מחדש. מכאן מקור ההגדרה תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. בתמ"א 38/2 הקבלן הורס את הבניין הקיים בונה בניין חדש עם דירות שיכילו ממ"ד כל אחת ומרפסת.
- בדרך כלל גם שטח הדירה גדל בחדר נוסף. היזם יזכה באישור לבניית יחידות דיור נוספות ממה שהיה קיים בבניין הקודם ויוכל למכור אותן בשוק הפרטי. מכאן, מקור הרווח של היזם.
מה עליכם לדעת ומדוע יש צורך בליווי משפטי כדי לשמור עליכם הדיירים ובעלי הזכויות:
- הפרויקט דורש הסכמה של 80% מבעלי הזכויות בבניין ומעלה.
- יש צורך בערבויות משמעותיות יותר לעומת פרויקט תמ"א 38/1 זאת מכיוון שהליך ההריסה והבניה מחייב את פינוי הדיירים שמתגוררים בבניין בנוסף יש תוספת קומות בהתאם לתוכנית עירונית מאושרת לפי מספר הקומות הקיימות בבניין הקיים.
- עורך הדין שייצג אתכם מול היזם צריך לבחון בהסכם בין היזם לבינכם בעלי הדירות את הדברים הבאים:
- קביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי ההסכם.
- בחינת מועדים המרבים לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעלי הדירות או לסיום ביצוע העבודה בבניין.
- פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם להסכם או תנאים לבחירתו של הגורם כאמור, לרבות לעניין ניסיונו בתחום (כמו קבלן רשום והסמכתו).
- התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעלי הדירות לשם הבטחת התחייבויותיו וקיומן כפי שמנוסחות בהסכם בין הצדדים.
פרויקט תמ"א הוא פרויקט שצריך לבחון ולהתייחס אליו בכלים המתאימים, תוך הקפדה ברורה על סעיפי החוק, והתמורות המקובלות בפרויקטים דומים בסביבה-שמגנים על בעלי הדירות מול היזם.
אם אתם מעוניינים במימוש פרויקט התחדשות עירונית בבניין המגורים שלכם או בשלבי הכנה לפני יציאתו לפועל- אתם מוזמנים לפנות למחלקת הנדל"ן במשרדינו בראשות עו"ד איתי פיינה, וביחד נעמוד על האינטרסים שלכם, עד לחתימה על הסכם ויציאת פרויקט התמ"א לפועל.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל guy@sm-lawyers.co.il עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
משרדנו מתמחה בייצוג
קבוצות רכישה וברכישת דירה מקבלן
מחכים לייעץ לכם, עו״ד גיא סרוסי וצוות המשרד
