התנגדות דייר לפרויקט תמ"א 38 בבניין - דייר סרבן
תמ״א 38, פינוי בינוי, או התחדשות עירונית, כהגדרת גג לחידוש מבנים או בנייה חדשה על אותו שטח במקום הקיים, היא במידה רבה עתיד עולם הנדל״ן בישראל. בשנים האחרונות אנו רואים גידול בהיקף הפרויקטים שיוצאים לביצוע, וכן פרויקטים רבים שקורמים עור וגידים. במאמר הבא נעמוד על זכויות דיירי בניין קיים, על מה כדאי להתעכב ואילו אפשרויות משפטיות עומדות לדייר במקרה של מחלוקת מול יזם.
פרויקט תמ"א 38, הוא פרויקט חיזוק מבנים ישנים קיימים, לצורך הפיכתם לכאלו שעומדים בתקן רעידות אדמה. לפרויקט יש שני מסלולים: במסלול הראשון, תמ"א 1\38 מחזקים ומייצבים בניין קיים מבלי להרוס אותו, תוך הוספת שטחים ומתקנים נוספים בבניין הקיים. במסלול השני, תמ"א 2\38, הבניין נהרס כליל, ונבנה מחדש בצורה מודרנית ומוגנת. בדרך כלל במסלול של תמא 38/2 יקבלו הדיירים במהלך תקופת הבנייה,תשלום דמי שכירות חודשיים לצורך מימון מגורים חלופיים.
דייר סרבן קווים לדמותו
לצורך קידום הפרויקט לביצוע, נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין. באופן עקרוני, אם דייר אחד מבין כלל הדיירים מתנגד להליך, הוא לא יכול לעכב את ביצוע העבודות כאשר כל שאר בעלי הדירות מעוניינים בו, ויש בכוחם לפנות למפקח על הבתים שיורה על אילוץ הדייר הסרבן.
עם זאת, במקרים מסוימים, גם דעות המיעוט יכולות להישמע, ולעיתים אף להתקבל. כך לדוגמא, במידה שהפגיעה בדייר הסרבן מחזיק בדירה ייחודית והיא עלולה להיפגע ולאבד מהייחוד שלה לפי תכניות הפרויקט החדש- הגנת הקניין שלו עליה תהיה חזקה מאוד, ואם יוכח שהוא נפגע מביצוע העבודות, או לפחות קיים חשש ממשי כזה לפי תכניות הפרויקט, התנגדותו עשויה להישמע. אך אם הפגיעה אינה בדירתו הייחודית, טענותיו לא ישמעו אלא אם תתברר פגיעה מהותית בזכויותיו.
עילות להתנגדות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית
נהוג לחלק לשתי עילות מרכזיות את העילות להגשת ערעור על בקשת היתר לחיזוק או הריסת מבנה (תמ"א 1\38 או 2\38).
האחת, מתייחסת לדייר בבניין, שהוא בעלים של דירה. אותו דייר יטען שקיים פער בין עליית שווי הנכס בחלקה שלו, לבין העלייה בחלקת הדיירים האחרים. מצב זה מייצר פער ופגיעה בלתי נסבלת בו אל מול שאר הדיירים ומכאן קמה ההתנגדות.
השנייה, היא התנגדות של שכנים מבניינים סמוכים או שכונות סמוכות לדוגמה. אותם שכנים יטענו לאי שמירה על הוראות התכנון והבנייה על פי ההסכם העומד על הפרק. בין טענותיהם, הם יכולים לכלול טענות לפגיעה בקווי בנייה, קומות, תכסית נכונה, ועוד.
נחזור לזווית של דייר שחש כי הוא נפגע כתוצאה מפרויקט ההתחדשות בבניין- ביחס לטענה לחוסר שוויון בין השבחת הדירות השונות, חשוב לזכור שהשוויון בין בעלי הדירות נבחן תוך היבט כמותי ולא מתוך היבט כלכלי. כלומר, אין רלוונטיות לשאלה בכמה אחוזים יעלה שווי הנכס כתוצאה מהוספת השטח והתשתיות בדירה, אלא רק לשאלה איזו תמורה ניתנת לכל בעל דירה. אם התוספות לכל דירה אחידות לכלל הדירות הקיימות בבניין, הרי שלענייננו ישנו שוויון בהשבחה של כל דירה ודירה.
קבלת פיצוי כספי
כידוע, במסגרת פרויקט תמ"א 38/2, הבניין הישן נהרס באופן מוחלט, ונבנה במקומו בניין חדש. מבניית הבניין החדש מרוויחים שני הצדדים – הדיירים מקבלים דירה חדשה מהיסוד, והיזם מצידו מקבל דירות חדשות נוספות שהוא יכול למכור ולהינות מרווח יזמי.
במסגרת הבנייה, נקבע מה תהיה תוספת השטח שיתווסף לכל דירה, כאשר לפי החוק התוספת המקסימלית לכל דירה הינה 25 מטר רבוע לכל היותר. פעמים רבות תוספת השטח תהיה אחידה לכל הדירות, כדי למנוע טענה לחוסר שוויון. אך ישנם בניינים רבים, שבהם הדירות לא זהות מבחינת הגודל המקורי או המיקום שלהן, ולא תמיד תהיה סימטריה מלאה בין הדירות. כתוצאה מכך, גם תוספת השטח לא תתאפשר תמיד באופן זהה, והדיירים יצטרכו להסכים על תמורה חליפית.
אומדן קבלת התמורה
אחת מהתמורות הנפוצות למקרים בהם לא ניתן לספק תוספת שטח לכל דירה, היא תשלום פיצוי כספי, שיינתן לדייר כחלופה לתוספת השטח ששאר הדיירים קיבלו. כדי לקבוע את גובה הפיצוי, ובאופן כללי לאמוד את התמורה המגיעה לכל דייר, נהוג למנות שמאי שיסייר בכל דירה מהדירות. לכל דירה יש מאפיינים משלה, חלקם נקבעו מראש וחלקם נתונים כרגע.
לדוגמא, מיקום הדירה ביחס לקומות הבניין, והשאלה לאיזה צד פונה הדירה, הם מאפיינים שמשפיעים על המחיר ואינם נתונים לשינוי. עם זאת, מידת הטיפוח והתחזוקה בבית, שיפוץ שנעשה לאחרונה ושינויים נוספים בפנים הבית, בהחלט יכולים להשפיע על שווי הנכס במקרה של מכירה רגילה. עד לאחורנה למשתנים אלה לא היה כל כך רלוונטיות לשאלת ההשבחה בבניין העתידי, אך לאחרונה, בפרויקט בו אנו מייצגים דיירים- נתקלנו בשיפוץ כפרמטר לשווי הדירה ולתוספת העתידית שיקבל כל דייר.
חשוב לציין כי ישנן גם נציגיות של דיירים שמעדיפות שלא להיעזר בשמאי לצורך קביעת התמורה עבור כל דייר, ומעדיפים לבצע חלוקה בהתאם לחלק היחסי של כל דייר. במידה שהתמורה אינה הולמת את החלק הנוכחי, ותוספת שטח לא רלוונטית כאמור, חלוקת התמורה תיקבע בין כל הדיירים לבין היזם. התמורה החלופית יכולה להיות יצירתית, ובלבד שתהיה מקובלת על כלל הדיירים והיזם. לכן, יש צורך מצד הדיירים בהבעת גמישות מסוימת, מתוך רצון הדדי לתועלת משותפת, דומה לכל דייר ביחס לקיים.
תביעת התנגדות לתמ"א 2\38
נציג את אחת מהסוגיות אליהן בהתחדשות עירונית אליהן נדרש בית המשפט לאחרונה. במסגרת פרויקט ההתחדשות עירונית, פנתה דיירת לבית המשפט בטענה לחוסר שוויון בינה לבין שאר דיירי הבניין. לטענתה, עליית הערך אליה יזכו יתר הדיירים, גבוהה בהרבה מהעלייה הצפויה לה בדירה שבבניין החדש.
בתחילה, הגיעה הסוגיה למפקחת על המקרקעין, שנדרשה לקבוע האם ישנה פגיעה מהותית בזכויותיה של הדיירת, ולאחר בדיקה קבעה שאין פגיעה מהותית, וניתן לקדם את הפרויקט. עם זאת, ביחס לטענותיה לאי שוויון בשבח העתידי, הורתה המפקחת על קבלת חוות דעת שמאי להערכת שווי הנכס, וזה אישש את דברי הדיירת – עליית הערך עבור הדירה שלה נמוכה בהרבה מעליית הערך של יתר הדיירים. כתוצאה מחוות הדעת של השמאי, פסקה המפקחת שהדיירת תקבל פיצויים, כפי שהצגנו למעלה.
שני הצדדים ערערו על ההחלטה: הדיירת כי לא הייתה מרוצה וטענה לפגיעה מהותית, ושאר הדיירים כי הם טענו שאין כל הצדקה לפיצויים.
הדיירים טענו שחוות הדעת של השמאי אינה מדויקת, וכן שהשוויון הכלכלי אינו רלוונטי אלא השוויון הכמותי בלבד.טענות הדיירים עולות בקנה אחד עם הגישות שהצגנו לעיל, ואכן, בית המשפט החליט לקבל את הערעור, וביטל את פסיקת המפקחת. בפסיקתו, הדגיש בית המשפט שיש להבחין בין פגיעה בקניין בדירה ייחודית לבין ברכוש משותף, וכן את ההבדל שבין שוויון כלכלי לכמותי.
אם יש לכם שאלות בעניין, אם אתם דיירים בפרויקט שעובר או שעתיד לעבור התחדשות עירונית או שאתם מתלבטים אם להתחיל הליך כזה בבניין, פנוי למחלקת ההתחדשות העירונית במשרדנו בראשות עו״ד איתי ופיינה ונשמח לעמוד לרשותכם.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל guy@sm-lawyers.co.il עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
