מה עושים כשקבלן תמ"א מבניין סמוך פולש לקרקע שלכם?

הסוף לפלישות בהתחדשות עירונית?

פרויקטים בסמוך למבנים קיימים לא מאפשרים תמיד "חפירה פתוחה" ודורשים לעתים החדרת "עוגני קרקע זמניים" שיתמכו בנשיאת עומסים אופקיים. זו פרקטיקה מקובלת מאד בבנייה להתחדשות עירונית הנעשית בלב העיר. 

נסביר- אתם גרים בבניין שלידו התחילו פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה. פעמים רבות בגלל השטח הצפוף, ישתמש הקבלן של הבניין שייבנה בעוגני קרקע זמניים, אותם הוא יחפור גם מתחת לבניין שלכם. אבל שהרבה מכם לא יודעים שזה דורש היתר מהעירייה, ולמעלה מזאת, זו אינה החלופה הראשונה, כך שעל הקבלן לנסות חלופות קודמות, בטרם הוא "משתמש" בקרקע שלכם.

חוק התכנון והבנייה מתיר לכאורה את השימוש בקרקע הגובלת מכוח בסעיף 63(8) תוך שהוא מונה שימושים שונים כגון "עוגני קרקע זמניים" (לצד התקנת תשתיות מים וביוב, מתקנים לאספקת חשמל ועוד). 

השימוש בעוגני קרקע זמניים בקרקעות של הבניינים השכנים הוא נפוץ אבל הניסיון מלמד שלעתים קרובות חברות בנייה משתמשות בו ללא קבלת אישור ו/או ללא בדיקה אמיתית של חלופות הנדסיות. 

מקרה בוחן לפיצוי – 280,000 שקלים או מיליון?

מקרה מעניין בנוגע לעוגנים זמניים נדון לאחרונה בבית המשפט העליון כשכבוד השופטים פסקו פיצויים בשיעור ניכר לדיירי בניין סמוך בעקבות "התנהלות פורעת חוק" של החברה הקבלנית שפעלה באופן "בריוני" ואפילו "חד צדדי" בפרויקט שנבנה. 

מעבר לפיצויים שהוכפלו בעליון והועמדו על סך של כ-260,000 שקלים (כולל הוצאות משפט), דווקא דעת המיעוט של כבוד השופטת רות רונן, לשעבר שופטת בית המשפט הכלכלי בתל-אביב היא זו ששווה להתעכב עליה. 

חוות הדעת של השופטת רונן חשובה לא רק מכיוון שהיא העמידה את הפיצוי על כמיליון שקלים (פי ארבעה) אלא משום שהיא מסמלת גישה אחרת. גישה של מאבק אמיתי בתופעה הפסולה של חברות בנייה שפועלות באופן לא ראוי בקרקעות גובלות בפרויקטים להתחדשות עירונית (ובכלל). כמשרד עורכי דין שמייצג לא מעט בעלי נכסים בעוקצי נדל"ן או עסקאות מקפחות ומפלות שמאלצות אותנו להגיע לבית המשפט, זהו אינו של מה בכך. 

פיצוי לעשרות שנים במקום פיצוי נקודתי

כבוד השופטת רונן בדקה את המחלוקת בכלים כלכליים תוך שהיא מסמנת זווית חדשה. בניגוד לשופטי הרוב (סולברג וכבוב) שחישבו את הפיצוי לפי הפער בין עלות ההנדסה החלופית לעלות העוגנים הזמניים, השופטת רונן קבעה בחוות דעתה שהפיצוי בדרך הזו עלול להביא להישנות התופעה והנצחתה. 

הרציונל מאחורי פסק הדין המיעוט של כבוד השופטת רון נגע לסבירות שפיצוי נמוך יהיה פתח לחברות קבלניות לרמוס את החוק ברגל גסה תוך שהן נושאות בפיצוי "סמלי" בלבד (שיהיה "משתלם" מחלופה הנדסית). בחוות דעת התייחסה השופטת לשני מקרים אפשריים:

• התועלת של הקבלן מהפלישה נמוכה מתועלת השכנים מהבעלות על תת-הקרקע. 
• התועלת של הקבלן מהפלישה גבוה מהתועלת של השכנים מהבעלות על תת-הקרקע. 

לדבריה, אם הפלישה "שווה יותר" לקבלן מאשר לבעלי הנכסים בבניין הסמוך, השימוש הוא רצוי ויעיל. במצב כאמור סביר שהשכנים יסכימו לפלישה בתמורה לפיצוי מוסכם (והסיכוי לחוזה ביניהם לבין הקבלן הוא גדול). 

במקרה ההפוך, כמו שנדון בפסק הדין הנוכחי, כשהקרקע שווה לשכנים יותר משהיא שווה לקבלן, כנראה שהשכנים לא יסכימו לפלישה (או יבקשו סכום גבוה במיוחד לשם כך). 

השופטת רונן הייתה סבורה שבמקרים כאלה צריך לפסוק פיצוי גבוה ומרתיע. לדוגמה, להעריך את שווי הפגיעה ברמה השנתית ולהכפיל אותו ב-50 שנה כנגד תקופת ההתבלות הטבעית של העוגנים הזמניים. במקרה דנן, לפי חוות דעת שמאית שהעריכה את הנזק בכ-20,000 שקלים בשנה, כבוד השופטת רונן קבעה שהיה מקום לקבוע את הפיצוי על כמיליון ₪- מכפלה של 50 שנים על פיצוי של 20,000 ₪. 

כמשרד שמייצג בסכסוכי מקרקעין רבים, משרדינו נדרש לא אחת להתנהל משפטית מול חברות קבלניות שמקפחות את דיירי הפרויקט בזכויות עתידיות מוחלשות, כמו בפרויקטים שונים של תמ"א 38, או בדיירים שנפגעים מהתנהלות הקבלן בפרויקטים סמוכים אליהם.

ניסיוננו הרב בסכסוכים בין דיירים לקבלן, מסייע לנו להגיע לפתרון מהיר מול הקבלן, כך שהדיירים מקלים מענה מהיר, בין אם כפיצוי כספי או הפסקת הקיפוח מצד הקבלן. 

אם עולה לכם חשש ולו וקל שבקלים כי נפגעו זכויותיכם מול קבלן, אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה שעולה לכם בסוגיות הנוגעות לתמ"א ,38 והתנהלות מקפחת של הקבלן מולכם.