עו"ד דיירים תמ"א 38

תנופת ההתחדשות העירונית במגוון של תכניות כגון "פינוי בינוי" ו"תמ"א 38" סחפה בשנים האחרונות כמעט את כל הערים הוותיקות בישראל.

התכניות המורכבות עמוסות בפרטים הכוללים הבטחה של סוגי זכויות מסוימים ושינוי סוגי זכויות אחרים עשויה בקלות לגזול מאיתנו זכויות בהם אנחנו מחזיקים מזה שנים, ללא שנשים לב. חוזים בתחום תמ"א 38 לא דורשים כידוע הסכמה של 100% מהדיירים, וייתכן ונידרש לעבור תהליך שיגזול מאיתנו זכויות שיש לנו, לכן חשוב מאוד לוודא שאנחנו מיוצגים כיאות על ידי עו"ד דיירים מהשורה הראשונה.

תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2

הן תכניות מתאר (או בשמן המלא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה") שתפקידן לוודא שגם הבניינים שנבנו לפני 1980 במדינת ישראל (אז לא היו תקנים מסודרים להגנה מפני רעידות אדמה) ישופצו לפי תקן הבטיחות העכשווי. תכנית המתאר מבקשת לתמרץ יזמים מתחום הנדל"ן שעשויים להרוויח משיפוץ בניין ישן על ידי אישור להרחבתו ולהוספת קומות. היזם מקבל דירות חדשות למכירה והדיירים – בניין חדש, מורחב ומשופץ.

הבעיה היא שמלבד הדירה שלנו, רבים מאיתנו מחזיקים בזכויות נוספות במקרקעין כדוגמת חניה או מחסן, או זכויות שימוש מסוימות במרפסת שלנו הצמודים במרשם הטאבו לדירתנו. תהליך תמ"א 38 כרוך כאמור בשיפוץ מאסיבי של הבניין הישן או בהריסת הבניין ובנייתו מחדש והרחבתו על חשבון השטחים הצמודים אליו (כתלות בסוג התכנית הספציפית שאושרה לפרויקט). במצב מעין זה עשויה להיווצר סכנה שנאבד חלק מזכויותינו במקרקעין מבלי משים כאשר על שטח החנייה שלנו – ייבנה פתאום קיר.

המחוקק נתן את דעתו כמובן על הבעייתיות הנוגעת לחנייה וקבע בצורה מפורשת כי: "תנאי להיתר לתוספות בניה… יהיה הצגת פתרון חניה… אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש…" (תמ"א 38, סע' 17). גם בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה תשס"ח-2008), נקבע שמבטיח לדוגמא שביטול שטחים כגון מקומות חניה לשם בניית דירות חדשות ייעשה רק במסגרת "החלטה מראש של כל בעלי הדירות" (סע' 5 (א)) למעט מקרים חריגים.

אם כן החוק קובע כי בכל הליך תמ"א 38 מחויב המתכנן, הקבלן או האדריכל לוודא שיישמר פתרון חניה מסוג כלשהו ושזכויות הדיירים לא ייפגעו סתם כך. חשוב גם לדעת שבמקרים בהם חברת הבנייה אכן מרמה את הדיירים וגורמת לביטול זכות חניה, עומדת לדיירים זכות פיצוי בסכום גבוה ומשמעותי כפי שנפסק כבר בין היתר בפסק דין "נעלי לוקסי" בבית משפט השלום בבת ים (ת"א (שלום בת ים) 17013-07-18 נעלי לוקסי 2000 יבוא ושווק בע"מ נ' אסרף ירום חברה לבנין בע"מ).

אמנם דווקא כדי לוודא שזכויותינו אינן נפגעות מלכתחילה וכי הליך התמ"א 38 מתנהל לשביעות רצוננו, ישנה חשיבות קריטית לעורך דין דיירים.