הרוב הדרוש לעסקת התחדשות עירונית לאחר חוק ההסדרים
חוק ההסדרים שעבר לאחרונה היה בשורה של ממש עבור יזמים בתחום הנדל"ן ועשוי לסייע בהסדרת תחום התמ"א 38 שהפך לשדה קרב של ממש בשנים האחרונות. החוק מצמצם את היקף רוב הדיירים הנדרש לשם אישור עסקת התחדשות עירונית מ80% ל-66% בלבד, ובה בעת פורט הגנות חוקיות המוענקות לדיירים קשישים, סיעודיים וכד'.
מה זה תמ"א 38 ואיך זה עובד
מרבית תקני הבנייה המבטיחים שבתינו לא יתמוטטו בתגובה לרעידות אדמה נכנסו לתוקף רק בשנת 1980. משמעות הדבר היא שלמעשה אחוזים ניכרים ביותר מהבניינים שנבנו בכל רחבי ישראל אינם עומדים בתקנים אלו וממילא יהוו סכנה בטיחותית בעת רעידת אדמה. כדי להתמודד עם הבעיה הזו חוקקה הממשלה סדרת תקנות תחת הכותרת "תמ"א 38".
תמ"א 38, או בשמה המלא "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" היא תכנית ממשלתית שנועדה להבטיח שהבניינים שכולנו גרים בהם יוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. מאחר שהאזור בו שוכנת מדינת ישראל מועד לפורענות בתחום רעידות האדמה, ומאחר שמדובר כאמור במספר גבוה של בניינים באינספור ערים ויישובים, היה צורך לחשוב על מנגנון שיגרום לשיפוץ של כלל הבניינים הללו במהירות וביעילות.
המדינה הבינה שלא יהיה ניתן לעשות פרויקט מסוג כזה ביוזמה ממשלתית ישירה, והמשאבים שיידרשו לשם הוצאת מיליוני אנשים מבתיהם לצורך שיפוץ הבניין אינו תהליך הגיוני. כדי להתמודד עם הבעיה החליטה הממשלה לתמרץ יזמים פרטיים לשפץ בניינים ישנים כך שכלל תהליך המגע מול דיירי הבניינים, הדאגה למגורים אלטרנטיביים בזמן השיפוץ וכן הלאה – כולם ייעשו "על חשבון היזמים".
כדי לתמרץ את היזמים ליזום פרויקטים כאלו, נקבע שכל יזם המשפץ בניין במסגרת התכנית יוכל להוסיף (בכפוף לאישור הוועדה המקומית) עד שתי קומות נוספות לגובה הבניין, ולמכור את הדירות. הרווח משווי הדירות שימכור – הן שיממנו את יתר העלויות ואת שכרו של היזם עצמו.
הבעיות שבתמ"א 38
התכנית הבסיסית של תמ"א 38 עבדה בצורה טובה מאוד – האינטרס של בעלי הדירות להעלות את שווי הדירה שלהם השתלב היטב עם האינטרס של יזמי המקרקעין להשיג בקלות יחסית אישור להרחבת שטח הבניינים ומכירת הדירות. יחד עם זאת, ביישום התכנית התעוררו מספר בעיות, והגדולה שבהן היתה הסכמת הדיירים.
לפי התקנות המקוריות, קודם שיוכל היזם לבצע שיפוץ לפי תמ"א 38 בבניין מגורים כלשהו, עליו לקבל לשם כך את הסכמתם של לפחות 80% מכלל דיירי הבניין. אם היזם לא קיבל את הסכמת הדיירים – הוא לא יכל להתקדם עם התכנית, ובינתיים הפסיד כסף. כתוצאה מכך, כאשר נאספו הסכמותיהם של אחוזים ניכרים מתוך הדיירים, האחרונים שנדרשו להסכים נטו להפוך לסרבנים פתאומיים בשאיפה לסחוט מיתר הדיירים ומהיזם תנאים טובים יותר, ביודעם שללא הסכמתם – לא יהיה ניתן להתקדם עם הפרויקט ופרויקטים רבים נתקעו כך למשך שנים.
מה עשה חוק ההסדרים החדש?
חוק ההסדרים הוא שמו של הליך חקיקה המלווה בדרך כלל את קבלת התקציב השנתי בכנסת. מאחר שהעברת התקציב דורשת מאמץ פוליטי מרוכז, משרד האוצר מרכז דרישות לרפורמות בעלות השלכות כלכליות מכלל משרדי הממשלה ומציע את כלל הרפורמות בחוק מרוכז ומסודר אחד המכונה "חוק ההסדרים".
בחוק ההסדרים שנחקק בתחילת החודש האחרון (יולי, 2023), עוגנו לראשונה חלקים מסוימים מהסדרי תמ"א 38 בחקיקה מפורשת (בשונה מתקנות הממשלה). השינוי החשוב ביותר שקבע החוק הוא שבמקום דרישת אישור רוב של 80% מדיירי הבניין, יהיה די באישורם של 66% מדיירי הבניין – כלומר כשני שליש.
שינוי זה יקל על היזמים ועל בעלי הדירות המעוניינים במימוש התכנית בבניין מגוריהם, ואמור לצמצם גם את תופעת הסחטנות. יצוין כי לצד השינוי נקבע בחוק בין היתר הגנות מורחבות ומפורשות לאוכלוסיות חלשות כדוגמת קשישים ודיירים המצויים במצב סיעודי, מתוך הנחה שיקשה עליהם יותר לצאת מדירתם, אפילו רק למספר שנים.
בנוסף לכך, נקבע בחוק כי אם אדם אחד מחזיק בזכויותיהן של לפחות 30% מכלל הדירות בבניין, לא יהיה דיי ברוב של 2/3 ויידרש רוב גבוה יותר לשם אישור תכנית, גם זאת כדי להגן על הדיירים האחרים ולשמור על שוויון הקולות בין בעלי הדירות שאורח חייהם ייפגע ממימוש התכנית.
חשוב לערב בתהליך עורך דין, זאת עוד בטרם הפנייה של נציגות בעלי הדירות אל יזם מארגן. פרויקט תמ"א 38, הן כשמדובר על מסלול של פינוי ובינוי והן כשמדובר על חידוש המבנה, הוא פרויקט מורכב מבחינה משפטית. עורך דין מנוסה ובעל ידע בתחום יוכל לסייע לבעלי הדירות לעמוד על זכויותיהם, ולמקסם עוברם את התמורה מהדירה החדשה, לסייע ולייצג את הדיירים במקרה בו יתעוררו בעיות משפטיות בקידום הפרויקט, הן במהלך תכנונו והן במהלך ביצועו ובמקרים רבים לפני הסתבכויות כאלה ואחרות. כמו כן, עורך הדין ידאג לאינטרסים של בעלי הדירות בעת חתימה על חוזה אל מול היזם.
אם אתם חושבים לקדם פרויקט התחדשות עירונית, צרו היום קשר עם מחלקת הנדל"ן במשרדינו בראשותו של עורך דין גיא סרוסי והוא יעמוד לרשותכם לקבלת ייעוץ ראשוני ללא עלות.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל guy@sm-lawyers.co.il עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
