תביעה כנגד קבלן באיחור במסירת דירה

בניית בית חדש הוא תהליך ארוך, יקר, מאתגר ובעל חשיבות רבה עבור הקונים, לא סתם רבים קוראים לו "העסקה היקרה ביותר בחייו של אדם". במקרים שבהם מסירת הדירה מתעכבת, עשויים הקונים למצוא את עצמם עם הוצאות כספיות בלתי צפויות, עוגמת נפש ובמקרים קשים גם להותירם ללא קורת גג. מהסיבות האלו, קיימת מעטפת חוקית ומשפטית שמגנה על הרוכשים באמצעות פיקוח על הקבלנים וקביעת מנגנון פיצוי לרוכשים, על כל אלו  במאמר הבא.

איחור במסירת דירה – מהו ומה מנגנון הפיצוי

חוק המכר (דירות) מגדיר מה הוא איחור, ומה היקף הפיצוי שיקבלו הרוכשים מהקבלן. הוא אינו מגדיר מספרית את סך הפיצוי אלא מעגן נוסחה לפיה יחושב הפיצוי הכספי, זאת בכפוף לגודלה ומיקומה של דירה דומה ומשך האיחור. בתוך כך, איחור במסירת דירה ייספר החל מ- 60 ימים ממועד המסירה שהוסכם עליו בחוזה. מועד המסירה יהיה לאחר שניתן טופס 4 (טופס אישור אכלוס).

היקף הפיצוי ייקבע בהתאם למשך האיחור ונחלק לשני מקטעי זמן הראשון, איחור של בין 60 ימים לתשעה חודשים  והשני, איחור של תשעה חודשים ומעלה.  במקטע הזמן הראשון, יידרש הקבלו לפצות את הרוכשים בסכום של 150% של דמי שכירות של דירה דומה במיקומה וגודלה. בהמשך לכך, כל חודש איחור החל מהחודש התשיעי יעמוד על 125% מגובה שכר דירה של דירה דומה במיקומה וגודלה.

במידה וחוזה המכר נחתם החל מחודש יולי 2022, לאחר כניסתו של תיקון 9 לתוקף, מנגנון פיצוי יהיה כך: איחור הוא עד ארבעה חודשים ממועד מסירת הדירה, יזכה את הרוכשים בפיצוי בגובה 100% מדמי השכירות עבור דירה דומה בגודלה ומיקומה. איחור במסירת הדירה בפרק זמן של בין חמישה לעשרה חודשים ממועד מסירת הדירה המקורי יזכה בפיצוי בגובה 125% של דמי השכירות על כל חודש בפרק הזמן המדובר.  איחור שעולה על עשרה חודשים יזכה את הרוכשים בפיצוי כ-150% מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה. 

מתי האיחור לא יחייב את המוכר במתן פיצוי

על אף שהחוק והפסיקה מבקשים להגן על הרוכש, ישנם מקרים בהם על אף האיחור במסירת הדירה, לא יחייב את הקבלן במתן פיצוי. ראשית, יש לציין כי מנגנון הפיצוי הקיים בחוק הוא קוגנטי, כלומר, לא ניתן להכניס בהסכם סעיף שמבטל או מתנה את מתן הפיצוי במקרה של איחור בדירה. ואולם, ככל שהאיחור במסירת הדירה, נובע מנסיבות שאינן בשליטתו של המוכר (כוח עליון) עשוי להעניק למוכר ארכה במסירתה מבלי לשלם פיצוי וזאת בכפוף לתנאים משפטיים שנקבעו בפסיקה. יש לציין כי בתי המשפט מכירים בפערי הכוחות בין הקבלן לרוכש והחשיבות של מסירת הדירה בזמן ולכן נוקטים בגישה זהירה בכל הנוגע להגנה על הקבלן במקרי איחור.

דבר נוסף שעשוי לפטור את הקבלן מתשלום פיצוי הוא מקרים בהם מבקשים הרוכשים לערוך שינויים בדירה לאחר חתימת הסכם המכר. במקרים אלו, האיחור במסירת הדירה עשוי להיחשב כמוצדק ולא תהיו זכאים לפיצויים.