התחדשות עירונית – תיקון חדש

לפני מספר ימים נכנס לתוקפו תיקון לחוק התחדשות עירונית לפיו יוכלו דיירים לבטל פרויקט פינוי בינוי כשזה אינו מתקדם. זכות זו תינתן להם כאשר התוכנית לא עומדת בלוחות הזמנים המינימליים שנקבעו מראש וכאשר מרבית הדיירים מסכימים לביטול העסקה. בתוך כך, ייצוג נציגות בתים משותפים, קבוצות רכישה ובעלי דירות במקרים אלו, מהותית לשמירה על זכויותיהם ומקטינה משמעותית את הסיכוי לעוגמת נפש במקרה הטוב והפסד כספי רב במקרה הרע.

ביטול פרויקט שנתקע

בתאריך 17.11.23 נכנס לתוקפו תיקון לחוק התחדשות עירונית ולפיו במיזמי פינוי בינוי שבנייתם מתעכבת ואינם עומדים בלוחות הזמנים המינימליים שנקבעו, יוכלו מרבית הדיירים להביא לביטולם. התיקון, נוגע לחקיקת התחדשות עירונית שמקורה בחוק ההסדרים של שנת 2021.

בהתאם לו, הסמכות להחליט על ביטול העסקה היא של מרבית הדיירים גם אם ישנם כאלו שמתנגדים לביטולה. כך בנוסף גם מקרים שבהם היזם או הקבלן לא קידם את התכנית במוסד התכנון, הוצאת היתר בנייה או את מימושו של הפרויקט בהתאם ללוחות הזמנים הקבועים בחוק, גם אז צומחת לדיירים עילה לביטול העסקה.

 התיקון, יוצר ייתרון משמעותי לטובת הרוכשים ומאפשר להם להשתחרר מחוזה עם יזם שמעכב את ביצוע הפרויקט באופן מהותי

ומה לגבי ייצוג?

בפרויקטים מהסוג הזה תפקידו של עורך הדין הוא להגן על זכויותיהם של אלו שירכשו ויגורו לבסוף בפרויקט. אין ספק כי ייצוג משפטי, הוא דבר הכרחי בכל עסקה שבה מעורב נכס מקרקעין. הצורך בייצוג משפטי, הוא בעל משמעויות רחבות ומהותיות יותר כאשר מדובר בקבוצת רוכשים כמו בדוגמה של ייצוג ועד, קבוצת רכישה או  דיירי הבניין כולו. מאחר ולכל קבוצה המשתנים המשפטיים שלה, חשוב להכיר את הייחוד של כל קבוצה והייצוג שלה:

• נציגות דיירים – כאשר מדובר בייצוג של נציגות הדיירים, מדובר בקבוצה של כלל בעלי הדירות ומתחילה מן השלבים הראשונים ביותר, כך לדוגמה במקרי פינוי בינוי. בשונה מנציגות הבית המשותף שבה יכולים להיות חברים גם יתר הדיירים בבניין, נציגות זאת נוגעת לבעלי הדירות ותפקידה מכריע בשמירה על בעלי הדירות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. מהסיבה הזאת, מינוי עורך דין שידאג לזכויותיהם, הוא קריטי לאור חשיבות הפרויקט שמונח על הכף, קל וחומר אם מדובר בדירתם היחידה.
• ייצוג נציגות הבית המשותף –  על ייצוג בנציגות הבית המשותף, חלים כללים מעולם דיני הקניין, כללי אלו, נוגעים בעיקר לאופן קבלת ההחלטות בהתאם לסוגן והיקפן. נציגות הבית המשותף היא בעצם נציגי ועד הבית. נציגות הבית המשותף נבדלת מנציגות דיירים, בכך שהיא נוגעת למקרים בהם הבניין כבר קיים וישנו טופס 4. במקרים של בית משותף, חשוב לדעת ולהכיר את הרגישויות הקיימות ביחסים בין הדיירים יחד עם הסכמות או אי הסכמות קודמות שלהם על מנת לגבש את הסיוע המשפטי שיוביל גם להחלטה הנכונה ביותר עבורם.
• ייצוג קבוצת רכישה – כאשר מדובר בייצוג נציגות קבוצת הרכישה, חשוב לדעת שבמקרים רבים, בוחרת הקבוצה לוותר על שירותיו של עורך דין מטעמה ולהסתייע בעורך הדין שמוצע לה מטעם היזם או חברת הבנייה. במקרים כאלו, עשוי להתעורר ניגוד עניינים שירחיק את הקבוצה מקבלת החלטה שקולה אשר נכונה לטובת הקבוצה כולה.

מדוע כדאי להיעזר בעורך דין בביטול פרויקט?

התיקון החדש בשילוב פרויקטים עם יזמים ותיקים, עלול ליצור התנגשויות רבות. גם אם תוקן החוק, המרחק בין מה שנקבע בו ליישום ביטול הפרויקט בפועל רחוק שנות אור. כאשר מדבור בקבוצה של בעלי דירות, קבוצת רכישה או נציגות הבית המשותף, ישנה חשיבות כפולה ומכופלת להסתייעות בעורך דין שבקיא בפרקטיקה ובדרכי היישום של החוק החדש. עוד לפני תיקון החוק, משרדנו התמחה ועודנו מתמחה במתן ייצוג הולם, איכותי ואפקטיבי לנציגות דיירים, בתים משותפים וקבוצות רכישה. פנו אלינו, התייעצו עמנו ונשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.